Почему вложения в петербургские апарт-отели могут обеспечить высокую доходность

За последние два-три года Петербург превратился в общероссийскую столицу апарт-отелей, оставив далеко позади Москву. Стремительный рост числа выводимых в продажу, а также анонсированных петербургских проектов сервисных апартаментов подкрепляется серьезным спросом на такой формат недвижимости со стороны частных инвесторов. Их привлекает простота и прозрачность такого способа вложения средств, а также высокие показатели доходности, которые во многом обусловлены ростом туристической привлекательности города на фоне недостатка качественных средств размещения. В ближайшем будущем это несоответствие может обостриться еще сильнее, что играет на руку покупателям юнитов в новых апарт-отелях.

По данным Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, в 2018 году город посетило 8,2 млн человек, что на 9,3% больше, нежели в 2017 году. По итогам 2019 года чиновники прогнозируют увеличение потока еще на 10%, даже несмотря на то, что всплеск интереса к Петербургу в 2018-м во многом объяснялся проведением Чемпионата мира по футболу. За время проведения игр Чемпионата Петербург посетило более 1 млн болельщиков, из которых 65% - иностранные туристы. По оценкам Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, в 2019 году город посетит около 9 млн человек, а к 2021 году турпоток может достичь 12 млн человек.

Дополнительному росту числа приезжающих будет способствовать введение на территории Петербурга и Ленинградской области бесплатной электронной визы для граждан 53 стран (включая основные страны Европы) с 1 октября 2019 года. Облегчение визовых формальностей поможет максимально раскрыть туристический потенциал Петербурга, который профессионалы отрасли гостеприимства считают очень высоким. В 2018 году Петербург получил три награды по версии World Travel Awards - как ведущее мировое культурное направление, как лучшее европейское круизное направление и лучшее европейское культурное направление. В 2019 году Петербург признан лучшим городским направлением Европы (этого же звания город был удостоен в 2015, 2016 и 2017 годах).

Значительные усилия властей и представителей индустрии направлены на развитие событийного туризма, что должно в том числе помочь сгладить присущую северному городу ярко выраженную сезонность. По прогнозам городской администрации, к 2023 году именно событийный туризм будет основной целью прибытия в Петербург каждого пятого туриста.

«В последние 2-3 года суммарное количество туристов в Петербурге увеличивалось более, чем на 0,5 – 1,5 млн ежегодно. Совокупность прилагаемых федеральными и городскими властями усилий в увязке с мировыми трендами развития туризма ожидаемо приведут к более значительному увеличению турпотока», - комментирует Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО «ПУЛКОВО СКАЙ». По его словам, сейчас в Петербурге на одного жителя города приходится до 1,7 туриста в год в то время, как в популярных туристических дестинациях это соотношение составляет от 2 до 6 (иногда до 15) туристов на одного жителя.

При этом существующая туристическая инфраструктура Петербурга не справляется с размещением многочисленных гостей города. «Количество самых востребованных типов отелей не соответствует спросу», - констатирует Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер». По его словам, до недавнего времени дефицит средств размещения компенсировали хостелы, которые на 80% располагались в жилом секторе. Однако 1 октября 2019 года вступил в силу закон, запрещающий их размещение в многоквартирных домах. Владимир Федоров напоминает также о вводимых ограничениях на посуточную аренду квартир в гостиничных целях.

«Проблема нехватки качественного номерного фонда в условиях растущего интереса туристов к городу действительно обострилась, особенно после Чемпионата мира и запуска электронных виз, - говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. - В последние несколько лет в Петербурге практически не открывались классические гостиницы в сегменте 3 и 4 звезды, а уже имеющиеся номера – устаревают. Апарт-отели со звездами дают возможность удовлетворить растущий спрос на комфортное размещение и современный гостиничный сервис по более демократичным ценам». Отечественных и зарубежных туристов привлекает в том числе один из отличительных признаков многих сервисных апартаментов – наличие в номере кухни со всей необходимой техникой, подчеркивает Екатерина Запорожченко: «Для одних это возможность сэкономить в путешествии, а для семей с детьми – необходимость».

«Спрос на краткосрочную аренду в апарт-отелях растет как среди бизнес-туристов, так и классических туристов. Этот продукт является альтернативой классическим отелям. Люди все чаще выбирают апарт-отели по причине оптимального соотношения цены и комфорта», - подтверждает Карина Шальнова, директор RBI PM (входит в Группу RBI).

«Принципиальное отличие гостиницы от проекта апартаментов состоит в том, что в первом случае у всего номерного фонда один собственник (то есть владелец гостиницы), а во втором – множество (у каждого апартамента – свой собственник, это так называемый «многособственнический принцип владения»), - поясняет Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», - в остальном, качественные проекты апарт-отелей реализуются с использованием всех гостиничных технологий, общим для всех корпусов лобби, надлежащими техническими помещениями для персонала».

Именно возможность использовать средства многочисленных частных инвесторов позволяет сегменту сервисных апартаментов расти гораздо быстрее, чем классический гостиничный сегмент. «Строительство классических гостиниц не предполагает формирования инвестиционного предложения для частных инвесторов, девелоперы выходят из проекта сразу после продажи действующего бизнеса крупному стороннему инвестору», - поясняет Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».

Еще одна причина развития сегмента сервисных апартаментов – в том, что девелоперы могут в рамках одного проекта апартаментов создавать разные форматы проживания гостей. «Это позволяет обеспечить доходность девелоперу, а покупателям – разноплановые предложения», - подчеркивает Константин Сторожев.

Львиную долю спроса на краткосрочную аренду апартаментов предъявляют индивидуальные туристы и организованные группы, а также корпоративные клиенты, размещающие своих сотрудников на время командировок, обучающих семинаров, конференций. «Особенности спроса зависят от локации, - комментирует Евгений Межевикин. - Туристы могут рассматривать как спальные районы (это будет более доступный по цене вариант), так и локации рядом с историческим центром и популярными достопримечательностями. Корпоративные клиенты, как правило, предпочитают комфортную удаленность от деловых или выставочных центров в зависимости от конкретной цели визита».

Пример влияния локации на особенности спроса для расположенного на Пулковском шоссе (то есть на пути из аэропорта в центр города) комплекса STATUS by SALUT! приводит Владимир Федоров: «Достаточно часто встречается пребывание полдня – это пассажиры ранних утренних рейсов (когда им необходимо быть в аэропорту в 4 часа утра, они заезжают в отель с вечера и непосредственно перед рейсом выезжают в аэропорт). Плюс добавляются пассажиры и члены экипажей, размещаемые в отеле в случае сбойных ситуаций, значительных задержек и переносов рейсов».

аэропорт-отель STATUS by SALUT!

Впрочем, проекты сервисных апартаментов не зацикливаются только на спросе со стороны туристов. Помимо краткосрочной аренды развивается также предложение, ориентированное на длительное проживание.

апарт-отель Studio Moskovsky

В частности, активно растет сегмент долгосрочной корпоративной аренды, отмечает Карина Шальнова: «Большинство компаний предпочитают арендовать для своих сотрудников апартаменты, как на месяц, так и на более долгий период, предусматривающий в том числе переезд сотрудника в новый город вместе с семьей. Ведь апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи». По словам Карины Шальновой, проект STUDIO MOSKOVSKY ориентирован именно на корпоративную аренду и бизнес-туризм. При этом вне зависимости от срока аренды (краткосрочной или долгосрочной), взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, для корпоративных клиентов предпочтительнее, нежели общение с частными лицами, сдающими в аренду свою недвижимость, подчеркивает Карина Шальнова: «Это более цивилизованная модель, которая предусматривает не только наличие всех закрывающих документов, но и возможность размещения сотрудников в одном месте с качественным гостиничным сервисом». Также клиентами апарт-отелей, как показывает практика RBI PM, часто являются люди, которые ждут окончания строительства их собственной квартиры.

инвест-отель Про.Молодость

Екатерина Запорожченко к аудитории, предъявляющей спрос на долгосрочную аренду апартаментов, относит молодых предпринимателей, топ-менеджеров, специалистов из других регионов, приехавших на длительное обучение, заинтересованных в съемном жилье повышенной комфортности. «Для них формат апартаментов наиболее удобен – нет рисков внезапного выселения, как в обычных квартирах; есть возможность максимально делегировать решение бытовых вопросов сервисной службе и пользоваться дополнительными услугами. А главное, в отличие от квартир, в апарт-отеле есть возможность арендовать недвижимость без залога и дополнительного агентского вознаграждения», - перечисляет Екатерина Запорожченко.

Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская отдельно выделяет спрос на долгосрочное размещение в апартаментах со стороны студентов, которые ищут качественную альтернативу общежитиям или аренде квартир. «Один из ключевых сегментов нашего проекта Про.Молодость – большой студенческий кампус на 600 номеров. Мы ведем активные переговоры с вузами города и разрабатываем специальные программы», - рассказывает Екатерина Лисовская.

«По опыту наших коллег, юниты в апарт-отелях приобретаются для родственников – например, для пожилых родителей, которым нужны комфорт, безопасность и высокий уровень сервиса», - продолжает перечисление Константин Сторожев.

В свою очередь, Оксана Кравцова подчеркивает, что многие покупатели приобретают юниты для собственного использования. «Они осознали, что, проживая в комплексе апартаментов с гостиничным сервисом, можно концентрироваться на первостепенных целях – на семье, карьере, бизнесе, и не тратить время на уборку, готовку или другие повседневные задачи. Это особенно актуально, когда апартаменты построены в районе с развитой социальной, спортивной и развлекательной инфраструктурой», - рассуждает Оксана Кравцова. По ее словам, разработчики концепции апартаментов NEXT на Васильевском острове во многом ориентировались на европейские страны, в которых проживание в комплексах с гостиничными сервисами (в случае NEXT это уровень 4*) уже многие годы является нормой.

«Апартаменты приобретаются в собственность, которой инвестор может распоряжаться на свое усмотрение. Его нельзя заставить заключить договор с управляющей компанией. Многие действительно приобретает такую недвижимость для собственного проживания», - соглашается Екатерина Запорожченко. А Владимир Федоров добавляет, что определенный потенциал имеют и проекты, ориентированные на проживание с требуемыми услугами (например, современная реинкарнация домов престарелых) или в формате «клуба по интересам» для представителей выделенных социальных или профессиональных групп.

комплекс апартаментов NEXT

Часто разный тип проживания комбинируется в рамках одного и того же проекта апартаментов.

«Мы стремимся к разведению потоков, - описывает применяемый подход Екатерина Лисовская. - Долгосрочные и краткосрочные резиденты расположены в разных частях здания и не пересекаются с остальными группами, благодаря грамотной логистике, которая была изначально спроектирована для этих целей».

Примерно такого же принципа придерживаются и в комплексе апарт-отелей VALO. «Мы сочетаем оба формата размещения – и кратко- и долгосрочную аренду, - рассказывает Константин Сторожев. - Причем потоки гостей распределены следующим образом: центральные секции предназначены для краткосрочного пребывания, крайние – для долгосрочного. Таким образом, гости, которые останавливаются в наших апартаментах на несколько дней, а также те, кто гостит в юнитах долго, почти не будут пересекаться».

В первом апарт-отеле Docklands отдают предпочтение тому или иному типу проживания в зависимости от времени года. «В высокий сезон приоритет отдается посуточной аренде, в месяцы спада туристической активности – долгосрочной», - поясняет Екатерина Запорожченко. По ее словам, за каждый из четырех месяцев высокого сезона 2019 года собственники видовых студий в Docklands зарабатывали от 60 до 105 тыс. рублей в месяц. При этом минимальная стоимость долгосрочной аренды студии в низкий сезон составляет 40 тыс. рублей в месяц, начальная ставка для высокого сезона может быть в 2-3 раза выше.

лофт-квартал Docklands

«Сочетание долгосрочной и краткосрочной аренды на одном объекте позволяет значительно расширить рамки спроса и увеличить доход для инвестора, - поясняет Евгений Межевикин. - Однако, такой подход требует высокого уровня профессионализма со стороны управляющей компании: разные виды аренды предполагают различные подходы к организации сервиса, эксплуатации, маркетингу».

Комбинация типов проживания позволяет управляющим компаниям формировать программы доходности, ориентированные на инвесторов с разной степени толерантности к риску. По большому счету все такие программы можно разделить на два типа. Первый – программы с гарантированной (фиксированной) доходностью: собственник ежемесячно получает оговоренную сумму вне зависимости от уровня загрузки апартаментов и прочих факторов. Управляющая компания компенсирует риски, снижая оговоренный доход относительно потенциально достижимого уровня. Второй тип доходных программ предполагает передачу инвестору всего заработанного арендного дохода за вычетом вознаграждения управляющей компании. Пример такой программы под названием «Жизнь без проблем» для строящегося апарт–отеля YE`S Marata приводит Евгений Межевикин: собственнику полагается ежемесячный фактический доход от сдачи апартаментов в аренду за вычетом вознаграждения управляющей компании (20% от суммы).

апарт-отель YE'S Marata

Больший доход инвестору приносит посуточная сдача апартаментов. Однако в случае краткосрочной аренды существует фактор сезонности: спрос существенно падает с середины осени до середины весны. Долгосрочное проживание, как правило, более стабильно по отношению к сезону, в результате разница в выплатах по отношению к краткосрочной аренде оказывается меньше. Константин Сторожев описывает логику процесса на примере комплекса апарт-отелей VALO: «Долгосрочная аренда – это помесячная ставка в 30 тыс. рублей плюс плата за различные дополнительные сервисы (и эксплуатацию). Краткосрочная аренда – это цена за ночь, которая для отелей среднего ценового сегмента составляет в среднем по году около 3 тыс. рублей (варьируется от 2 тыс. рублей зимой до 7 тыс. рублей летом). При этом среднегодовая загрузка в апарт-отелях составляет 60-70%. Если считать в абсолютных цифрах, то стоимость краткосрочного пребывания выше примерно в три раза (3 тыс. против 1 тыс. рублей в сутки). Однако если учитывать среднегодовую загрузку, этот коэффициент составляет 1,8 (3 тыс. рублей * 30 дней * 0,6 = 54 тыс. рублей, делим на 30 дней = 1,8)».

комплекс апарт-отелей VALO

AVENUE-APART на Малом

Владимир Федоров приводит похожее соотношение: «Операционная доходность среднесрочной и краткосрочной аренды вдвое больше этого показателя для долгосрочной аренды: 8-12% годовых против 4-6% в год».

«Покупая апартаменты, надо не столько считать выгоду от краткосрочной или долгосрочной аренды, сколько смотреть на опыт управляющей компании, - подчеркивает, в свою очередь, Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью». – Прямые сравнения тут не работают. Например, многим кажется, что долгосрочная аренда при более низкой доходности обеспечивает лучшую сохранность апартамента. Но практика показывает, что это не так: при посуточной сдаче номер изнашивается меньше, потому что люди в нем практически только ночуют. А доходность выше, особенно в высокий туристический сезон. Для нас в AVENUE-APART лучшими арендаторами оказались командировочные или съемочные группы, которые проживают от недели до месяца – экономика сходится идеально. В свою очередь, долгосрочная аренда обеспечивает владельцу доход в низкий сезон, делает возможным плавное повышение цены».

При выборе модели аренды и при установлении цены управляющие компании проводят анализ конкурирующих предложений, учитывают месторасположение комплекса и множество других факторов. Стоимость краткосрочной аренды, как правило, соответствует уровню определенной локации. Цены на долгосрочное проживание часто устанавливают выше ставок аренды схожих квартир. «Это обусловлено гостиничным уровнем комфорта, безопасностью, сервисами и инфраструктурой апарт-отелей», - поясняет Екатерина Лисовская.

«С февраля 2019 определены и расширены требования к апарт-отелям как средствам размещения. Это отразилось на принципах эксплуатации, сервисе и структуре штата. На сегодняшний день апарт-отели занимают ценовую нишу между рынком аренды квартир в современных ЖК и гостиниц уровня 3-4*», - говорит Евгений Межевикин.

При оценке показателей доходности следует принимать во внимание затраты на оснащение апартаментов. В ряде случаев пакет оснащения включается в стоимость юнита, но часто должен приобретаться отдельно. «Ширина и диапазон цен на пакеты могут варьироваться от 300 до 600 тыс. рублей за студию (включая всю мебель, технику, текстиль, расходники, доставки, сборки, установки и подключения). Конкретная сумма зависит от класса, позиционирования и особенностей объекта», - рассказывает поясняет Юсуп Магомедов, основатель компании «Дом Одет», которая специализируется на обустройстве жилых и коммерческих помещений и работает с петербургскими управляющими компаниями в сфере апарт-отелей разного масштаба. По его мнению, цена пакета оснащения не должна превышать 1/5 стоимости юнита. «Иначе это очень сомнительная инвестиция; если при цене юнита в 2 млн рублей, управляющая компания хочет за пакет оснащения более 400 тыс. (1/5), большинство собственников будут просто не готовы работать на таких условиях», - полагает Юсуп Магомедов.

проект «Дом Одет»
комплексное обустройство апартаментов

По словам Юсупа Магомедова, базовый состав пакета оснащения и требования к нему сформировали «пионеры рынка» - управляющие компании апарт-отелей YE'S, AVENUE-APART и VERTICAL, которые брали за основу гостиничные перечни, но глубоко их перерабатывали, учитывая особенности апартаментов. «Каждый юнит должен располагать полноценным спальным местом, состоящим из двух односпальных кроватей (которые превращаются в одну двуспальную с помощью мебельного сцепа), местами для хранения (прихожая и обувница, шкафы, комоды, прикроватные тумбы), посудой из расчета «количество гостей в номере +1», желательно тремя комплектами текстиля (один на кровати, один у горничных и еще один – в стирке), а также набором бытовой техники (как минимум холодильник, телевизор и микроволновка)», - перечисляет Юсуп Магомедов.

«Предусмотреть изменение оснащения юнита при переходе от краткосрочной аренды к долгосрочной и наоборот довольно проблематично – теряется универсальность, - продолжает Юсуп Магомедов. – Один из вариантов – предлагать юниты с кухнями и без. Первые можно использовать для краткосрочной аренды, вторые - для долгосрочной. Пакет мебели и техники для номеров без кухонь обходится примерно на 70-100 тыс. рублей дешевле. Соответственно, это сказывается на вложениях и доходности».

Выход на рынок сервисных апартаментов новых участников в ближайшее время продолжится, количество проектов разного масштаба также будет расти. Все это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента. Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний «БестЪ», предлагает инвесторам скорректировать свои ожидания по доходности в этой связи. Итоговый результат будет зависеть от умения оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или «доходного дома». «Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», - подчеркивает Андрей Лушников.

Эксперты Knight Frank St. Petersburg прогнозируют, что по мере развития сегмента апартаментов будет создаваться новая законодательная база и нормативы; возможно ужесточение правил проектирования и введение норм обеспечения инфраструктурой и озеленения для объектов апарт-отелей. Все это тоже будет давить на итоговую доходность вложений. Получается, что покупатели юнитов в существующих проектах пока имеют преимущество.

Екатерина Лисовская считает, что развитие рынка будет означать не только ужесточение нормативов, но и возможность решения ряда важных задач. «Например, добившись возможности прописки в сервисном проекте, сегмент сможет конкурировать с любыми проектами жилой недвижимости», - говорит она.

Ужесточение конкуренции будет приводить к появлению на рынке апарт-отелей под управлением международных гостиничных операторов. Первые примеры уже есть. Так, проект VALO включает шесть гостиничных форматов, в том числе отель 4* под брендом Mercure международной сети AccorHotels. Этот же оператор привлечен для управления комплексом апартаментов STATUS by SALUT! По оценке Владимира Федорова, участие AccorHotels должно обеспечить более высокие показатели стоимости проживания дополнительно (на 15 евро в сутки) и заполняемости (более 70%).

Константин Сторожев полагает, что, несмотря на существенный рост предложения, «перегрева» в нише сервисных апартаментов не произойдет. «Городу все еще не хватает средств размещения гостей «среднего сегмента», а процесс замещения «серой» аренды квартир на долгосрочную аренду продлится еще долго, - объясняет свою позицию Константин Сторожев. - К тому же рынок «серой» аренды в Петербурге затоварен предложением дешевых студий на окраинах, поэтому арендаторы все чаще прибегают к новому формату недвижимости – апартаментам, который ничуть не уступает съемным квартирам ни по локации, ни по инфраструктуре, но это более безопасный и финансово открытый формат с определенным перечнем качественных гостиничных услуг. В данной «схватке» апартаменты зачастую выигрывают перед классическим форматом жилья».

Эту позицию поддерживает и Екатерина Лисовская: «Инвест-отели и сервисные апартаменты предлагают большую вариативность форматов размещения, что отвечает запросам современного рынка. Мы в PLG уверены, что в ближайшем будущем вся недвижимость станет так или иначе сервисной: покупатель ориентирован на получение максимально комплексного набора услуг, который будут обеспечивать профессиональные управляющие компании или гостиничные операторы. А такие задачи, как доставка готовой еды или продуктов из магазина, уборка, мелкий бытовой ремонт, стирка и глажка вещей и др. – будут автоматизированы и обеспечены профессионалами».

Более подробно о сервисных апартаментах и почему этот формат «выстрелил» именно в Петербурге можно прочитать в первой части материала.