Чем сервисные апартаменты привлекают инвесторов
в недвижимость

«Апарт-отели предлагают гибкий формат аренды, от одного дня до нескольких месяцев, обеспечивая всем сторонам юридическую защищенность. Арендатор может рассчитывать на то, что номер будет чистый и в нем все будет работать, на круглосуточный ресепшн и безопасность. А также на разнообразные услуги, например уборку, доставку еды, коворкинг, прачечную», — формулирует предложение Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (входит в ГК «ПСК»).

квартира —отель

На петербургском рынке формируется предложение нового «гибридного» типа арендной недвижимости – сервисных апартаментов, которые успешно конкурируют за клиентов одновременно с квартирами и номерами в гостиницах. Особенности формата позволяют сервисным апартаментам переключать на себя внимание платежеспособных клиентов в случае средне- и долгосрочной аренды, а также лучше учитывать запросы некоторых категорий туристов и командировочных при краткосрочных поездках.

«Гость может проживать в апартаментах и оплачивать только стоимость аренды или повысить комфорт проживания — перечень дополнительных услуг сопоставим с уровнем 4-звездочного отеля. При этом в номере помимо стандартной комплектации мебелью есть также бытовая техника (стиральная машина, холодильник, микроволновая печь и т.п.), посуда, текстиль и все необходимое, как для длительного так и для краткосрочного проживания», — дополняет Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.

1

«У классических отелей сервисные апартаменты выигрывают конкуренцию за счет долгосрочной аренды, которую гостиницы предложить не могут – у них и бизнес структурирован иначе, и номера ни по планировке, ни по оснащению не пригодны для длительного проживания. Там нет кухонной зоны, бытовой техники, полноценной рабочей зоны, кладовок для хранения вещей. Гостиницы плохо приспособлены для семей с детьми, не позволяют проживать с домашними животными, не обеспечены паркингами», — комментирует Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью».

У арендных квартир апарт-отели выигрывают за счет того, что в принципе дают сервисы, которых в арендных квартирах нет, а надо ли ими пользоваться — решать гостю. При этом номера в апарт-отелях предлагают более качественные условия проживания в сравнении с большинством квартир — они лучше обслуживаются, управляющие компании следят за их наполнением и состоянием, у них лучше оснащение и большинство из них предоставляют проживание с животными», - говорит Кирилл Рузанов, генеральный директор УК «Начало.Сервис»

СЕТЬ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ YE'S

АНТОН АГАПОВ

По данным Антона Агапова, на начало 2021 года объем введенных в эксплуатацию апартаментов в Петербурге составлял около 9000 юнитов. «К 2023 году номерной фонд сервисных апартаментов достигнет 24 тыс. юнитов», — прогнозирует Антон Агапов. Это серьезно повлияет на гостиничный рынок, так как речь идет о сопоставимых объемах; номерной фонд петербургских отелей уровня 3-5 звезд, по данным Антона Агапова, составляет около 22 тыс. единиц.

При этом особенности структуры издержек позволяют управляющим апартаментами компаниям более гибко варьировать цену предложения. «Выбирая будущее место проживания, гость ориентируется на стоимость, которая в случае сервисных апартаментов несколько ниже, чем в классических отелях», — подчеркивает Сергей Ногай, девелопер проекта STATUS, генеральный директор ООО «Пулково Скай».

Что касается арендных квартир, то сервисные апартаменты вряд ли повлияют на баланс рынка в целом из-за несопоставимости объемов, однако способны оказать серьезное влияние на предпочтения значительной части наиболее привлекательных клиентов. «В тех локациях, где появляются сервисные апарт-отели, они оттягивают на себя самый платежеспособный сегмент арендаторов. С точки зрения последних, у апартаментов преимущества те же, что и у любой стандартизованной продукции перед кустарной, — утверждает Николай Антонов. — Апартаменты позволяют практически мгновенно организовать свой быт по стандартам бизнес- или комфорт-класса. Их легко найти самостоятельно, не надо встречаться с собственником квартиры – договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор; не надо платить комиссионные риэлтору; удобно вносить арендную плату и всегда можно подтвердить свои расходы; вас не выселят внезапно; можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре; и само помещение, и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником; есть охрана и полный набор гостиничных сервисов».

«Немаловажную роль играет и рейтинг апартаментов, — дополняет Сергей Ногай. — Объекты под известным брендом вызывают больше доверия к качеству услуг и уровню оснащенности номера, чем не могут похвастаться собственники арендных квартир».

КОМБО-ОТЕЛЬ STATUS

СЕРГЕЙ НОГАЙ

«Пандемия практически никак не влияет на заполняемость апарт-отелей и уже давно. Мы вышли на нормальный сезонный уровень загрузки уже в августе 2020 года», — замечает в этой связи Николай Антонов. «К маю 2021 сеть апарт-отелей YE’S вернулась к «доковидным» показателям, при этом загрузка в сети в настоящий момент составляет 94%», - комментирует Антон Агапов. По его словам, к краткосрочному размещению относится проживание сроком менее 1 месяца, к среднесрочному — до 3-х месяцев, а длительной аренда считается при заключении договора на срок 11 месяцев и более, с возможностью дальнейшего продления.

дни, месяцы, годы

Возможность гибко варьировать срок проживания гостей, переключаясь с краткосрочной аренды на долгосрочную и обратно, позволила апарт-отелям легче других сегментов арендной недвижимости справиться с влиянием пандемии коронавируса. Низкий спрос со стороны туристов и командировочных во время локдауна был компенсирован за счет увеличения доли средне- и долговременного проживания.

«Краткосрочная или посуточная аренда особенна актуальна в высокий сезон, когда в город приезжает большое количество туристов. Среднесрочная аренда чаще связана с командировками, когда, к примеру, крупная корпорация на несколько месяцев направляет работника в Петербург. А когда родители отправили ребенка получать высшее образование, и студент снимает апартаменты на год, два, возможно, на все пять лет обучения, это уже долгосрочная аренда», — поясняет Юсуп Магомедов, основатель компании «ДомОдет».

2

«В высокий сезон мы отдаем приоритет краткосрочной аренде, потому что наша цель – максимизация дохода собственников, от которого зависит и доход УК (мы работаем по агентской схеме), — рассказывает Николай Антонов. — Как только апарт-отель начинает заполняться на 95%, мы повышаем суточный тариф и цену на среднесрочное и даже долгосрочное проживание. Разумеется, мы делаем это по согласованию с собственниками и теми арендаторами, которые проживают у нас постоянно». Так, по словам Николая Антонова, при размещении гостей по брони FIFA на период проведения матчей Евро-2020 арендаторы были заблаговременно предупреждены о том, что на май, июнь и июль 2021 года будет действовать повышенный коэффициент (до 50% к обычной арендной плате).

«В нашем бизнесе важно учитывать, что собственники могут ограничивать УК в подобных решениях, настаивая на том, чтобы их апартаменты сдавались только в долгосрочную аренду. Они не хотят зависеть от колебаний рынка, им нужен предсказуемый пассивный доход», — поясняет Николай Антонов. По его словам, в комплексе AVENUE-APART на Академика Павлова таковых большинство; меньшая часть владельцев предпочитает стабильности повышенный доход в дни спортивных мероприятий, форумов и т.д. «На других объектах это соотношение может меняться. Многое зависит от того, насколько востребована локация апарт-отеля у приезжих», — подчеркивает Николай Антонов.

СЕРВИС «ДОМОДЕТ»

ЮСУП МАГОМЕДОВ

По словам Кирилл Рузанова, планируется, что в апарт-отеле «Начало» будет не менее 60% долгосрочных гостей. «В высокий сезон будем ориентироваться на спрос, но снижать долю долгосрочных гостей ниже 50% мы не планируем», — говорит он.

В комплексах YE'S доля апартаментов краткосрочной аренды составляет в среднем 10%, в высокий сезон этот показатель может повышаться до 15%, а если локация привлекательна для туристов (как в случае апарт-отеля YE’S Marata) — до 20%, приводит статистику Антон Агапов.

«Сейчас большая часть арендаторов снимает апартаменты долгосрочно, к ним все больше присоединяются желающие снять апартаменты на короткий период. Внутренний туризм позволяет сдавать значительную часть фонда посуточно, тем самым повышая доходность апартаментов. Апарт-отели также работают с корпоративным сегментом, размещая гостей в сколь угодно большом составе», — комментирует Анна Панова.

АПАРТ-ОТЕЛЬ «НАЧАЛО»

КИРИЛЛ РУЗАНОВ

Например, рядом с метро «Кировский завод» апарт-отель Putilov Avenir, предлагающий комфорт размещения как дома в сочетании с отельным сервисом, будет в своем роде уникальным предложением», — замечает в этой связи Анна Панова.

ценовые ориентиры

Между тем, как и в любой недвижимости, локация сама по себе определяет стоимость аренды. Причем, как подчеркивает Юсуп Магомедов, не всегда расположение апарт-отеля в центре является преимуществом. «В локации, где сравнимое предложение практически отсутствует, спрос на аренду будет ожидаемо выше.

«Все-таки апарт-отель - это некий гибрид между отелями и квартирами в аренду, — напоминает Кирилл Рузанов. — Правило касается и стоимости юнитов. В долгосрочной аренде они могут сдаваться дороже, чем соседние квартиры сопоставимого класса, потому что апарт-отели дают больше сервисов, а юниты, как правило, имеют лучше состояние».

4

«Сочетание домашнего комфорта и гостиничного сервиса выводит апартаменты на лидирующие позиции по спросу, - замечает Сергей Ногай. - Стоимость номера может зависеть от статуса объекта; например, брендированные апартаменты будут предлагаться по цене, соответствующей стандартам всей сети отельного оператора. Частники же чаще спекулируют на стоимости, подстраиваясь под окружающую обстановку».

Промежуточное положением между квартирами и гостиницами во многих случаях позволяет управляющим компаниям самостоятельно определять цены, не пытаясь соотнести их с теми, что действуют в частном секторе или на гостиничном рынке. «В прошлом году были периоды, когда у гостиниц цены стояли совсем низко, а апартаменты сдавались при этом по обычной цене», - утверждает Николай Антонов. «Важную роль играют развитая инфраструктура, гостиничный сервис и хорошая транспортная доступность проекта. Наличие всех этих составляющих увеличивает стоимость аренды», - говорит Антон Агапов.

СЕТЬ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ AVENIR

При этом колебания стоимости аренды апартаментов, по утверждению Анны Пановой, определяет сезонный спрос, уровень апарт-отеля и конкуренция.

«У нас, как и в классических отелях, действует динамическое ценообразование в зависимости от сезона. В высокий сезон цена растет вместе со спросом, к осени она, безусловно, упадет. Самые «дешевые» с точки зрения аренды месяцы традиционно октябрь, февраль и март», - поясняет Николай Антонов.

«Стоимость аренды на короткий срок в высокий сезон и на долгий срок в низкий сезон при пересчете на сутки может отличаться вдвое», - приводит статистику Анна Панова.

АННА ПАНОВА