НОВАЯ ЖИЗНЬ СТАРЫХ ЛОКАЦИЙ

Петербургский рынок строящегося жилья прошел несколько ярко выраженных этапов развития, для каждого из которых характерен наиболее популярный способ реализации проектов. В 1990-е и 2000-е годы доминировала так называемая «уплотнительная застройка». С начала 2010-х началось широкомасштабное возведение жилья в рамках проектов комплексного освоения территории (КОТ) на окраинах Петербурга, прежде всего в районах, примыкающих к КАД. Отличительная особенность текущего этапа развития строительной отрасли – активный вывод на рынок проектов редевелопмента, подразумевающих возведение жилья на месте бывших производственных предприятий, в том числе тех, что входят в число «ленинградских брендов», среди которых - объединение «Светлана», мясокомбинат «Самсон», завод «Петмол», кондитерская фабрика им. Крупской и другие.

Масштаб проектов редевелопмента различен: некоторые из них можно отнести к КОТ на территории в несколько десятков гектаров, но не в «картофельных полях», а в непосредственной близости к центральным районам, другие подразумевают точечную застройку.

«Основное преимущество площадок под редевелопмент – их расположение, - говорит Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» (компания реализует проект клубного комплекса YE'S Residence). - В большинстве случаев они находятся в обжитых районах с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Это автоматически делает новые проекты востребованными, так как покупатели получают комфортную новую квартиру в современном проекте без необходимости ждать освоения прилегающих территорий».

Крупнейшие очаги редевелопмента в Петербурге – Октябрьская набережная, Петровский остров, Выборгская набережная, территория, прилегающая к Варшавскому вокзалу, устье Черной речки, Средняя Рогатка, район бывшей Приморской овощебазы, кварталы между парком «Сосновка» и Удельным парком.

«Редевелопмент – фактически единственная возможность для девелопера реализовать крупный проект в центральной или прицентральной части города, которая всегда востребована у покупателей. Выгодная локация позволяет строить объект более высокого класса, что, в свою очередь, открывает перед застройщиком более интересные архитектурные и концептуальные возможности», - подчеркивает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест), компания возводит жилой комплекс премиум-класса FAMILIA на Петровском острове .

Самый острый вопрос, который волнует покупателей жилья, возводимого на территории бывших промышленных предприятий – экологическая безопасность. Евгений Жуков рекомендует уточнять, какого типа производство было на данной территории до начала редевелопмента: «Например, если там была пищевая промышленность, то особой опасности нет. А в случае крупного токсичного производства, например, предприятиях химического производства, машиностроительного комплекса, речь идет о высоком уровне загрязнения окружающей среды». По словам эксперта, перед началом строительства на участке обычно проводится рекультивация земель на глубину до 1-2 метров, а надзорные органы строго контролируют вопрос экологической безопасности, снимают пробы.

Впрочем, по словам Екатерины Пчелкиной, покупатели активно интересуются историей конкретного участка не только из-за опасений по поводу экологии. «Если локация может похвастаться собственной легендой, то клиенты с удовольствием изучают историческую хронику. Покупатели квартир в ЖК «Familia», который мы строим на Петровском острове, с интересом слушают историю о семейной канатной фабрике им. Йоахима Гота, которая размещалась на этом участке раньше и переходила из поколения в поколение, сделав Готов настоящей промышленной династией», - иллюстрирует Екатерина Пчелкина. Важную роль, по ее мнению, играет и репутация застройщика. «Любому покупателю, даже самому неподготовленному, интуитивно понятно, что редевелопмент – это сложнее, чем стройка «в чистом поле». Поэтому доверие есть только к тем компаниям, которые уже не раз доказали свою надёжность и ответственный подход к работе», - поясняет Екатерина Пчелкина.

Девелоперы соглашаются с тем, что остальные критерии оценки - те же, что и для любого другого жилья: транспортная доступность, благоустройство, социальная инфраструктура. Впрочем, покупатели внимательнее относятся к оценке будущего окружения. Особенно, если редевелопменту подвергается лишь один участок в рамках крупной бывшей промышленной зоны. Перспектива иметь под боком работающее производство или лицезреть неухоженные производственные корпуса мало кого может прельстить.

«Среди проектов редевелопмента особенно популярны жилые комплексы, строящиеся в любимых петербуржцами микрорайонах, где долгое время не возводилось современное жилье из-за дефицита земельных участков, - говорит Олег Пашин. - Таким образом, недавно лидером спроса стал Выборгский район – та его часть, которая расположена ближе к центру Петербурга». Здесь между двумя крупными парками - «Сосновкой» и «Удельным» – девелопер Setl Group реализует сразу два проекта – жилой комплекс бизнес-класса Svetlana Park и квартал высокого комфорт-класса «Панорама парк Сосновка». Дома возводятся на участке, который раньше занимало Ленинградское объединение электронного приборостроения «Светлана». «Масштабная программа редевелопмента предусматривает полное преображение территории и создание совершенно новых условий для комфортной жизни», - подчеркивает Олег Пашин.

«В любом проекте очень важен социальный элемент, - замечает Евгений Жуков. - Недовольство «старожилов» локации редко носит массовый или системный характер: большинство людей понимают, что, когда на площадку приходит застройщик, то там, где раньше был заводской барак и жили маргиналы, в будущем появится благоустроенная территория. Возникновение новой коммерческой функции, зачастую связанной с детским досугом и развитием — детсады, клубы, спортсекции, а также медучреждения, клиники, стоматологии, кофейни, места общественного питания и досуга, — добавляют микрорайону привлекательности и поднимают стоимость квадратного метра. В том числе и в соседних домах».

Покупатели нового жилья к соседству с объектами социального и коммерческого назначения относятся позитивно, замечает Олег Пашин. В качестве примера он приводит многофункциональный проект «Pulse на набережной», в состав которого входят 4 детских сада и школа, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, тренажерными залом и площадками для групповых занятий, общественно-деловой центр, а также помещения коммерческого назначения на первых этажах зданий с большими витринными окнами и отдельными входами. «Чтобы объекты формата «стрит ритейл» не мешали покупателям жилья в обычной жизни, входные группы коммерческих объектов располагаются исключительно со стороны улиц, включая зоны погрузки-загрузки товаров», - уточняет Олег Пашин, подчеркивая, что большинство проектов Setl Group сегодня многофункциональны. Это означает, что одновременно с жилыми домами возводится коммерческая и социальная инфраструктура.

ГК «Пионер» при освоении территории, на которой располагалась кондитерская фабрика им. Крупской, идет по пути коллаборации клубного комплекса YE'S Residence с апарт-отелем YE'S Marata, который возводится на том же участке.

ОЛЕГ ПАШИН

«Это дает возможность предоставить покупателям широкий выбор не только планировочных решений, но и функциональных составляющих. Так как ЖК объединен с апарт-отелем и станет его частью, жители получат не только все составляющие домов высокого класса, но и неограниченный доступ к сервисной инфраструктуре гостиничного уровня апарт-отеля. То есть в распоряжении владельцев и арендаторов квартир будет все то, к чему все привыкли в отелях, но что пока редко встречают в жилых домах», - рассказывает Евгений Межевикин. По его словам, проект проработан таким образом чтобы жители и апарт-отеля, и комплекса YE'S Residence смогли комфортно пользоваться всей инфраструктурой в любое время. Об этом позаботиться профессиональная управляющая компания.

ЕКАТЕРИНА ПЧЕЛКИНА

ЕВГЕНИЙ МЕЖЕВИКИН