КАК ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПРОСТРАНСТВА СТАЛИ «ФИШКОЙ» НОВЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ

Значительное число строящихся сегодня в Петербурге жилых комплексов имеют мало общего с малопривлекательным «стандартом» новостройки, который доминировал еще недавно. Серьезные перемены произошли буквально за последние несколько лет. Типичные когда-то кошмары новосела - заставленные автомобилями дворы, тесные проезды, скудное освещение, убогое озеленение, дефицит детских игровых зон и мест притяжения взрослых - последовательно уходят в прошлое.

В своих новых проектах застройщики активно реализуют концепции, которые выходят далеко за рамки «формального» благоустройства придомовой территории. Покупатели квартир от передовых застройщиков получают в свое распоряжение разнообразные центры притяжения – технологичные зоны отдыха, оборудованные по последнему слову науки детские игровые комплексы, тематические ландшафтные парки, экотропы, площадки для занятий различными видами спорта, благоустроенные набережные, променады и так далее. «Изменения, происходящие в концепциях жилых комплексов, диктуются рынком, - поясняет Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, которая возводит жилой комплекс «Черная Речка». - Люди больше не хотят жить в домах, дворы которых заставлены машинами и где негде погулять. Второй фактор – растущая конкуренция между застройщиками. Чтобы продать свой объект, компания должна уделить внимание не только квартирографии, но и другим элементам, таким как благоустройство».

«Сегодняшний покупатель платит не просто за квадратные метры, а за среду», - подчеркивает начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (компания реализует проект «Шуваловский») Юлия Паршина. «Создание комфортной среды — это тренд, которому застройщик обязан следовать, чтобы привлечь покупателя», - подтверждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (эксклюзивный брокер проекта Svetlana Park) Ольга Трошева.

По мнению начальника управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елены Гутман в сегодняшней экономической ситуации главная задача застройщиков - предоставить клиентам максимально качественный и привлекательный проект, но без существенного удорожания. «Благоустройство территорий прекрасно позволяет эту задачу решить», - поясняет Елена Гутман.

Особенно ярко эволюция отношения застройщиков к благоустройству заметна в проектах, ориентированных на массового покупателя. «В масс-маркете себестоимость строительства не позволяет создавать дорогие фасады и отделку. В то же время затраты на общественные пространства невелики и за счет интересной концепции благоустройства застройщик может повысить привлекательность своего проекта, - рассуждает Петр Буслов. - Кроме того, в доступных жилых комплексах выше доля молодых семей с детьми, для которых общественные пространства имеют первостепенную роль».

«Покупатели с детьми, а также те, кто планирует их завести в обозримом будущем обращают особое внимание на благоустройство двора и территории вокруг дома, - подтверждает Елена Гутман. - Покупатели понимают: все, что будет сделано застройщиком в плане благоустройства остается надолго, а вот отделку можно и самостоятельно заменить по своему вкусу».

ЕЛЕНА ГУТМАН

ПЕТР БУСЛОВ

ЮЛИЯ ПАРШИНА

На выбор формата общественного пространства влияет совокупность факторов: локация, класс жилого комплекса, и, конечно, портрет покупателя, перечисляет генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. «Вряд ли в жилом комплексе комфорт-класса будет востребована стоянка для яхт, даже если дом возводится на берегу реки. Важно, чтобы инфраструктура соотносилась с образом жизни будущих жильцов», - поясняет он.

Юлия Паршина подчеркивает, что появление точек притяжения зависит от масштаба проекта: «В рамках комплексного освоения территории проще заложить такие вещи еще на этапе проектирования». Например, в проекте жилого комплекса «Цивилизация» появится километровый бульвар с деревьями, кустарниками и уютными зонами отдыха, рассказывает Юлия Паршина. А проекты на берегу Финского залива - «Морская набережная» и «Морская набережная. SeaView» - в будущем смогут похвастаться благоустроенной прибрежной зоной.

В небольших проектах, которые часто относятся к классу «бизнес» или «премиум», прилегающая территория может слишком мала для того, чтобы реализовать на ней проект полноценного общественного пространства. Однако и в этом случае застройщики стараются найти приемлемые решения. «Если речь идет о проектах в историческом центре, где места под полномасштабное благоустройство часто недостаточно, мы стараемся создать двор-сквер, как в наших проектах «Дом у Невского» и «Болконский». В центре очень мало подобных», - делится опытом директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин.

Ольга Трошева приводит примеры зон притяжения в относительно небольших проектах Setl Group: сквер с фонтаном в ЖК «Эмеральд на Малой Неве», общественное пространство с веревочным городком в ЖК «ArtLine в Приморском», арт-сквер и экомаршрут в ЖК «Панорама парк Сосновка». В расположенном по соседству с последним ЖК бизнес-класса Svetlana Park девелопер, по словам Ольги Трошевой, создаст во дворах цветущий дендропарк с разными видами деревьев и кустарников, широкий променад со стильной уличной мебелью и дизайнерскими перголами.

Елена Гутман рассказывает, что «БФА-Девелопмент» за свой счёт полностью благоустроила водный объект - небольшой городской пруд во дворе квартала «Академ-Парк». «Он стал визитной карточкой и настоящим украшением комплекса», - довольна Елена Гутман.

МИХАИЛ ГУЩИН

ОЛЬГА ТРОШЕВА

Петр Буслов предлагает условно разделить все концепции общественных пространств на две большие подгруппы: тихие дворики для отдыха у каждого жилого юнита и объединение нескольких домов одним большим общественным пространством. Дальнейшее наполнение внутренней территории зависит от внутренних стандартов работы застройщика и класса жилого комплекса. «Все элементы благоустройства и их характеристики - стоимость и размер детской площадки, породы деревьев и кустарников, тип мощения, малые архитектурные формы и так далее – оставлены на усмотрение застройщика. Очень многое в благоустройстве территории зависит от застройщика и его желания применить неформальный подход для получения лучшего результата», - подтверждает Елена Гутман.

В качестве примера концепции, в рамках которой несколько домов объединены единым общественным пространством, Петр Буслов приводит жилой комплекс ЦДС «Елизаровский». В рамках ЖК предусмотрены места для прогулок, зоны work-out, траверсный скалодром, площадка для йоги. «Для нас было важно сделать благоустройство необычным и разнообразным, подходящим как для спокойного, так и для активного отдыха», - поясняет Петр Буслов.

Жилой комплекс ЦДС «Чёрная Речка» – пример другой концепции, когда у каждого жилого дома создается свой тихий дворик. «В них будут установлены перголы, амфитеатры, площадки для мини-гольфа. Общей для всего комплекса зоной станет широкий променад вдоль Белоостровской улицы, на котором разместятся магазины и кафе. Он станет точкой притяжения для всех жителей комплекса, позволив сохранить приватность и закрытость дворов», - рассказывает Петр Буслов.

«Мы в наших проектах тоже стремимся создавать не просто дворы, а общественные пространства – там, где это возможно. Можно сказать, что это европейская тенденция», - комментирует Михаил Гущин.

«Зонирование территории должно быть выполнено с учетом потребностей людей разных возрастных групп и интересов, чтобы каждый житель мог найти себе занятие по душе», - комментирует Денис Заседателев. Смысл, по его словам, в том, чтобы жители могли закрывать большую часть своих запросов – на спорт, развлечения, общение и даже отдых на природе – не выезжая за пределы квартала. Например, в проекте «Юттери» «Ленстройтрест» планирует благоустроить набережную реки Малая Ижорка и выделить на ней зону для барбекю, а в «Янила» предусмотрены места для пикников в парке и мангальная беседка.

«Нужно, чтобы во дворе могла проводить время вся семья, - соглашается Михаил Гущин. - Соответственно, необходимы зоны для разных возрастов: игровые площадки, места для занятий спортом, для отдыха и общения. И, пожалуй, самая важная деталь – нужен яркий центр общественно-культурной жизни, место для общения соседей и горожан, для проведения образовательных и культурных мероприятий (выставки, лекции, концерты, мастер-класса и т.д.), место, где можно приятно провести время, получить впечатления, выпить кофе».

ПЕТР БУСЛОВ

ЕЛЕНА ГУТМАН

ДЕНИС ЗАСЕДАТЕЛЕВ

В качестве показательного примера Михаил Гущин приводит проект Futurist, который соседствует с Левашовским хлебозаводом: «В реконструируемом здании хлебозавода, которое является уникальным памятником конструктивизма, мы создаем общественно-культурное пространство, доступное всем жителям и гостям Петербурга. Его концепцию, наполнение и программу мероприятий разрабатываем совместно с «Домом культуры Лурье». А рядом появится новый городской сквер».

Денис Заседателев приводит свой пример большого общественного пространства, объединяющего не только жителей микрорайона, но и более широкую аудиторию горожан: «В квартале «Янила» у нас есть центральная площадь с голландской мельницей. Поначалу мы проводили там собственные массовые мероприятия, а сейчас эта площадка часто становится основной сценой для праздников районного масштаба».

Среди наиболее востребованных покупателями концепций общественных пространств пальму первенства держат зеленые зоны, говорит Денис Заседателев. «Это тот пункт, который сегодня должен быть в обязательном порядке реализован у каждого надежного застройщика», - подчёркивает он, оговариваясь, что реализовать концепцию зеленой зоны можно по-разному. Можно выполнить норматив и на этом остановиться, а можно отойти от «стандартного» озеленения. Так, в проекте «Янила» заложена концепция «зеленой реки» - парк в 7 га, который разбит между корпусами. «На каждой очереди мы высаживаем более 3500 кустарников и деревьев и в последствии регулярно организуем субботники, на которых уже вместе с жителями высаживаем новые растения», - рассказывает Денис Заседателев.

Другой пример нетривиальной зеленой зоны - проект Setl Group «Зеленый квартал на Пулковских высотах» в Московском районе. «На его территории будет высажен еловый сквер, вишневый, сиреневый и яблочный сад, а также четыре аллеи», - рассказывает Ольга Трошева.

Еще одна востребованная концепция – мультифункциональное общественное пространство, ориентированное на разные типы проведения досуга. Среди ярких примеров — парк отдыха площадью 5 га в квартале «Солнечный город», который Setl Group создал в Красносельском районе. На его территории уже есть футбольное поле и волейбольно-баскетбольная площадка, детские игровые зоны и зона отдыха с качелями, обустроенные пешеходные дорожки и специальные места для выгула и тренировки собак.

В квартале «Янила», который ГК «Ленстройтрест» позиционирует как семейно-молодежный, упор был сделан на инфраструктуру для активного отдыха. Сейчас в распоряжении жителей - баскетбольная площадка, футбольное поле (зимой на нем заливают каток), велодорожки, спортивные тренажеры и зона воркаута, столы для пинг-понга и даже профессиональный скейтпарк площадью 1400 кв. м.

В свою очередь, Елена Гутман описывает ЖК «Огни залива», который возводит «БФА-Девелопмента», как квартал, окружение которого и его внутренняя организация предлагают жителям выйти из своих квартир, чтобы общаться с людьми и природой, практиковать прогулки, физическую активность, ЗОЖ. «В основе проектных решений – забота о детях, людях пожилого возраста и комфорт всех проживающих. Все элементы благоустройства поддержат общую эстетику приморского города, будут служить общей идее активной жизни в экологичном, современном комплексе», - рассказывает Елена Гутман.

ОЛЬГА ТРОШЕВА

ДЕНИС ЗАСЕДАТЕЛЕВ

С учетом того, что концепцию благоустройства придирчивее всего изучают покупатели с детьми, застройщики обращают особое внимание на организацию детских игровых зон. «В таких наших проектах как «Шуваловский» мы создаем все условия для того, чтобы у жителей комплекса, особенно у детей, были все возможности проводить больше времени на свежем воздухе, - рассказывает Юлия Паршина. - При создании детских площадок основываемся на стандартах европейской системы благоустройства территорий. Для каждой возрастной группы предусмотрены свои зоны и виды игровой активности. Все оборудование проходит сертификацию на соответствие не только российским ГОСТам, но и европейским нормам безопасности игрового оборудования». По словам Юлии Паршиной, концепция игровой площадки разрабатывается индивидуально под каждый проект. Именно поэтому на них можно увидеть такое разнообразие вариантов детского досуга: песочные домики, качели, теннис, настольные игры, тренажерные комплексы, модернизированные гимнастические комплексы и так далее.

«В проекте Futurist на Барочной у нас появятся площадки немецкой компании Richter Spielgeraete – на таких играют дети по всему миру, а в Петербурге они есть пока только в Новой Голландии, - рассказывает, в свою очередь, Михаил Гущин. - Деревянный настил для отдыха, настольный теннис, доска для рисования мелом – все эти детали, которые мы планируем здесь реализовать, тоже важны при создании комфортного двора для всех возрастов».

По словам Михаила Гущина, Futurist – первый проект Группы RBI, частью которого становится отдельное здание общественно-культурного центра, открытое для горожан, но не первый, в котором получила развитие концепция двора как общественного пространства. Похожий подход был уже опробован, например, в комплексе комфорт-класса Ultra City в Приморском районе. «Там мы создали фруктовый сад из вишен и яблонь, установили настилы для йоги, рампу для трюков на скейтборде и арт-объект Студии Артемия Лебедева. Во второй очереди Ultra City создаем целое игровое пространство с площадками Richter Spielgeraete, амфитеатр для выступлений под открытым небом, место для уличных выставок», - говорит Михаил Гущин.

МИХАИЛ ГУЩИН

ЮЛИЯ ПАРШИНА

Затраты на создание центров притяжения в новых жилых комплексах, очевидно, закладываются в стоимость квадратного метра. Не может ли случиться так, что рост цены жилья за счет продвинутого благоустройства не привлечет, а напротив, оттолкнет покупателей? Застройщики утверждают, что подобный сценарий маловероятен.

«Затраты на благоустройство, безусловно, закладываются в конечную цену квартир, но при комплексном освоении территории, благодаря масштабу проекта, на стоимости квадратного метра это отражается незначительно. Плюс ко всему, потребитель готов доплачивать за концепцию, если она нашла у него эмоциональный отклик. Несмотря на то, что квартира – это крупная покупка, которая случается 1-2 раза в жизни, покупатели нередко принимают решение под влиянием иррациональных чувств. Если мы угадали ожидания клиента или сумели его приятно удивить - он сделает выбор в пользу нашего проекта, даже если квадратный метр будет стоить чуть выше, чем в среднем по рынку.», - аргументирует Денис Заседателев.

«Качество проекта благоустройства и его воплощение влияет на привлекательность проекта для потенциального покупателя и повышает темп реализации», - говорит Елена Гутман. Особенно чувствительно концепция благоустройства влияет на масштабные проекты, которые сдаются очередями.

«Первые очереди домов продают каждую последующую. К примеру, в нашем ЖК «Шуваловский» сдано уже 12 домов, идет строительство еще двенадцати. Жители уже сданных корпусов оценили все преимущества проживания здесь. Озелененная внутренняя территория открытых дворовых пространств и детские площадки самой разной тематики очень нравятся молодым родителям с маленькими детьми», - приводит пример Юлия Паршина.

«Уникальная придомовая территория, конечно, повышает привлекательность продукта. Покупатель готов платить за это премию», - убежден Михаил Гущин. По его словам, приведенный выше пример реконструкции Левашовского хлебозавода принципиально отличается тем, что речь здесь идет о кропотливой работе с памятником архитектуры; он требует серьезных вложений и вряд ли сможет окупить себя – в лучшем случае сможет покрывать собственные операционные расходы. «Однако сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса создает дополнительную ценность, - полагает Михаил Гущин. - За проекты «с изюминкой» покупатели квартир готовы платить больше. В итоге общая экономика проекта, включающего реконструкцию и новое строительство, выходит в плюс».

ЮЛИЯ ПАРШИНА