По состоянию на I квартал 2021 года предложение сервисных апартаментов в Петербурге сократилось почти на треть. Такую оценку приводит Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (входит в ГК «ПСК»). «Можно сказать, что подобного снижения предложения на рынке апартаментов не было за всю его историю», - замечает Анна Панова.
снижение предложения
Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью», приводит такие данные: в начале 2020 года на петербургском рынке в продаже находилось примерно 7500 сервисных апартаментов, к октябрю свободное предложение снизилось до 4800–5000 юнитов; в последнем квартале 2020 года и в первом квартале 2021-го покупатели забрали с рынка примерно 2 700–2850 номеров, так что с учетом новых проектов, выведенных на рынок в прошлом году и в апреле-мае этого года (суммарно примерно 3900 апартаментов) текущее предложение находится на уровне 5400-5700 юнитов.
Предложение апартаментов сократилось не в последнюю очереди из-за опасений по поводу изменений в законодательстве, регулирующем этот сегмент недвижимости, полагает Сергей Ногай, девелопер проекта STATUS, генеральный директор ООО «Пулково Скай».
СЕРГЕЙ НОГАЙ
1
«В апреле текущего года в Госдуму был внесен законопроект, связанный с регулированием сегмента апартаментов. Однако речь идет не о запрете апартаментов как таковых, а о регулировании «псевдожилья» - формата максимально приближенного к жилому комплексу, квартиры в котором приобретаются для самостоятельного проживания, но находятся в статусе нежилых помещений», — говорит Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S. Он напоминает, что апарт-отели сети YES строятся по всем гостиничным нормам, проходят классификацию и фигурируют в сформированной законодательной базе. О том же самом заявляют и другие девелоперы. «То, что строится на петербургском рынке, довольно сложно отнести к жилью, по своей инфраструктуре это явно гостиничный формат», — подчеркивает, в частности, Николай Антонов.
КОМБО-ОТЕЛЬ STATUS
«Выводу новых проектов на рынок способствует то, что остается все меньше участков под жилищную застройку, а перевод земли в другой вид разрешенного использования не выглядит выгодным с экономической точки зрения. По моим ощущениям, новые проекты становятся более компактными, девелоперы лучше чувствуют рынок и специфику спроса», — комментирует Николай Антонов. По его данным, три небольших апарт-отеля появились в экспозиции в I квартале 2021 года, еще три проекта — в апреле-мае. «В ближайшие месяцы точно появится еще три-четыре», — уверен генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью».
новые проекты
Эксперты рынка отмечают, что тенденция на постепенное восстановление объема предложения в сегменте сервисных апартаментов уже наметилась.
Среди новых проектов — сеть апарт-отелей Avenir от ГК «ПСК». Продажи уже открыты в Moskovsky и Kirovsky Avenir, в ближайшее время покупателям будут доступны юниты и в третьем апарт-отеле сети, Putilov Avenir. «До конца года мы завершаем строительство апарт-комплекса START, таким образом фонд работающих апартаментов в Петербурге пополнится 3244 юнитами. Наши планы в этом сегменте сфокусированы на завершении строительства и запуске сети Avenir с фондом в 1127 апартаментов и двумя программами доходности для инвесторов», — комментирует Анна Панова. По ее данным, до конца года готовится к запуску еще как минимум три достаточно крупных проекта в сегменте апартаментов и таким образом восстановление объема предложения в сегменте апартаментов продолжится.
2
Впрочем, подвешенная ситуация с поправками в законодательство продолжает довлеть над рынком. «Минстрой продолжает держать девелоперов в некотором напряжении. Опасения никуда не делись, двусмысленность и неопределенность формулировок в законопроекте об апартаментах этому способствует», — рассуждает Николай Антонов.
«Нельзя сказать, что сейчас все прояснилось. Мы ждем окончательных пояснений от законодателей и фиксации новых правил в законе», — высказывает схожую мысль Анна Панова.
СЕТЬ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ AVENIR
АННА ПАНОВА
«По своей практике продаж мы видим, что спрос растет, - подтверждает наблюдение Анна Панова. — Причина в малом количестве проектов — новые получают повышенное внимание. И поскольку эти проекты весьма конкурентоспособны, внимание высокое вдвойне».
высокий спрос
Николай Антонов замечает, что порождённая депутатами и чиновниками неопределенность подстегивает спрос: люди спешат инвестировать в апартаменты, пока есть вполне законная возможность.
По оценке Антона Агапова, в сравнении с показателями I полугодия 2020 года спрос на апартаменты вырос в 1,5 раза. «В условиях экономических колебаний, падения курса рубля, ограничений в работе бизнеса и других негативных факторов сегмент сервисных апарт-отелей показал устойчивость — так, проекты сети YE`S не закрывались ни на один день, а загрузка не опускалась ниже 75%», — комментирует Антон Агапов. «Апартаменты показали свою надежность по сравнению с форматами торговой, офисной и коммерческой недвижимости», — подчеркивает он.
3
СЕТЬ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ YE'S
С тем, что спрос на апартаменты вырос, благодаря том, что формат доказал свою надежность как источник дохода для инвесторов даже в сложные времена, согласен и Сергей Ногай. «В своих проектах мы также видим тенденцию к повышению спроса. В I квартале 2021 объем продаж в проекте Status был на 20% выше аналогичного показателя в 2020-м», — говорит Сергей Ногай.
Высокий спрос на юниты в апарт-отелях подтверждает также Кирилл Рузанов, генеральный директор УК «Начало.Сервис»: «У нас в апарт-отеле «Начало» спрос прекрасен и стабилен. Мы выходили в продажу в условиях турбулентности на рынке, и чтобы сгладить все возможные опасения инвесторов максимально подробно проработали проект. Потенциальные покупатели смогли убедиться в наличии ответов на все их вопросы, и поняли, что мы настроены серьезно, знаем, что делаем. За счет этого со спросом все было стабильно хорошо».
АНТОН АГАПОВ
Николай Антонов отдельно замечает, что спрос на апартаменты растет не только на первичном, но и на вторичном рынке. «Даже в AVENUE-APART на Академика Павлова, который давно работает и где стоимость юнитов увеличилась на 30% только за 2020 год, а доходность при самом удачном раскладе уже не будет больше 5% годовых (из-за высокой стоимости входа), покупатели все равно есть», — говорит Николай Антонов.
АПАРТ-ОТЕЛЬ «НАЧАЛО»
КИРИЛЛ РУЗАНОВ
По оценке Николая Антонова, цена квадратного метра апартаментов по отношению к концу I квартала 2020 года цена подросла на 30-35%. «Произошло примерно то же, что и на рынке жилья, хотя и немного по другим причинам. Там драйвером послужила дешевая ипотека, здесь — желание разместить сбережения с доходом выше инфляции», — высказывает свою точку зрения Николай Антонов.
ценовая гонка
Что касается цен, то участники рынка отмечают, что удорожание апартаментов в последнее время опережает темпы удорожания жилья. «Это напрямую связано с сократившимся предложением апартаментов как таковых и потере интереса инвесторов к покупке квартир под сдачу», — полагает Анна Панова. По ее данным, средняя стоимость квадратного метра сервисных апартаментов уже превышает среднюю стоимость жилья в Петербурге.
«Популярность сервисных апартаментов обусловлена инвестиционной привлекательностью и наличием профессиональной управляющей компании, которая обеспечивает пассивный доход», — комментирует Антон Агапов. По его данным за 2020 год стоимость апартаментов увеличилась в среднем на 25%. В текущем году он ожидает роста цен на 15%.
4
Николай Антонов ожидает роста стоимости апартаментов по итогам 2021 года на 15-20% причем в первую очередь за счет роста строительной себестоимости. Схожий ориентир называет и Сергей Ногай: «В среднем за год ожидаем планомерного повышения стоимости апартаментов на 15-20%, причем в нашем случае это будет связано с вымыванием более дешевых лотов и высокой стадией готовности объекта».
«Я надеюсь, что дикая гонка закончится и цены немного стабилизируются, перестанут быть искусственно перегретыми и станут куда больше отражать реальное качество проекта, уровень компетенции продавцов и управляющей компании, а не просто лететь вверх на сверхразогретом рынке», — делится ощущениями Кирилл Рузанов.
«AVENUE-APART на Малом подорожал на 115% с начала стройки», — приводит другой пример Николай Антонов. «Это доходность или нет?» — задает он резонный вопрос и сам же отвечает: «Для тех, кто продаст свой апартамент на вводе в эксплуатацию, видимо, да. Для остальных важнее тот доход, который они получат от сдачи юнитов в аренду».
ориентиры доходности
Рост цен снижает номинальную доходность апартаментов, так как стоимость аренды увеличивается темпами, отстающими от роста цен на недвижимость. Впрочем, судя по комментариям участников рынка, покупателей апартаментов этот факт не отпугивает. «Для наших инвесторов рост стоимости недвижимости важен так же, как и операционная доходность от сдачи в аренду. Именно совокупность двух этих факторов позволяет называть сервисные апартаменты одним из самых доходных форматов недвижимости», — комментирует Антон Агапов. «Инвесторы апарт-отеля "Начало", которые вошли в проект до декабря прошлого года, уже получили рост капитализации на 30-40%», приводит пример Кирилл Рузанов.
По словам Николая Антонова, в проектах, которые выводятся на рынок в этом году, разумно рассчитывать на доходность в диапазоне 8-10% годовых (если купить юнит на ранней стадии строительства). «В регионах она может быть выше, за счет практически полного отсутствия конкуренции. Мы сейчас взяли в управление проект BonApart в Новосибирске, и рассчитываем на доходность для собственников на уровне 10-12% годовых», — говорит Николай Антонов.
5
Впрочем, подвешенная ситуация с поправками в законодательство продолжает довлеть над рынком. «Минстрой продолжает держать девелоперов в некотором напряжении. Опасения никуда не делись, двусмысленность и неопределенность формулировок в законопроекте об апартаментах этому способствует», — рассуждает Николай Антонов.
«Нельзя сказать, что сейчас все прояснилось. Мы ждем окончательных пояснений от законодателей и фиксации новых правил в законе», — высказывает схожую мысль Анна Панова.
АПАРТ-ОТЕЛЬ BONAPART
НИКОЛАЙ АНТОНОВ
«Рынок апартаментов во время пандемии зарекомендовал себя как более стабильный источник получения дохода в сравнении с арендными квартирами. Управлять недвижимостью во время кризиса, тем более если у вас целый портфель активов, лучше доверить профессионалам, а за хорошими показателями по загрузке обычно стоит оператор. Это все безусловно повысило инвестиционную привлекательность объектов, находящихся под управлением надежных управляющих компаний», — рассуждает Сергей Ногай. «Да, был некоторый скепсис в прошлом году, но практика показала, что апарт-отели и при отсутствии туристов прекрасно работают», — замечает Анна Панова.
пандемия — не помеха
На готовность инвесторов вкладываться в апартаменты в прошлом году повлияла пандемия, но в конечно итоге это влияние оказалось, скорее, положительным.
«Пандемия внесла коррективы, но я считаю, что наши коллеги на рынке Петербурга неплохо справились, быстро отреагировали на изменения», — отмечает Юсуп Магомедов, основатель компании «ДомОдет», которая специализируется на обустройстве жилых и коммерческих помещений и работает с петербургскими управляющими компаниями в сфере апарт-отелей разного масштаба.
6
«Мы выходили в продажу во времена "второй волны". Но я не увидел особых различий с выводом на рынок объектов, в которых участвовал пару лет назад. Наши инвесторы очень осмысленные, понимающие, что пандемия конечна, а недвижимость — "твёрдый актив", в который они готовы вкладывать свои деньги», — говорит Кирилл Рузанов.
«Ключевое изменение касается целей покупки апартаментов, — рассуждает Анна Панова. — Еще пару лет назад большинство покупателей рассматривали апартаменты для собственного проживания или для самостоятельной сдачи в аренду. Сейчас подавляющее большинство стремится сдавать через управляющую компанию, поскольку это значительно удобнее, и в целом прибыльнее. Формат, что называется распробован, формируется привычка к хорошему».
СЕРВИС «ДОМОДЕТ»
ЮСУП МАГОМЕДОВ
«Сейчас большинство страхов, которые владели умами инвесторов по отношению к апартаментам 3-4 года назад, пройдено, многие покупатели апартаментов в нашем проекте уже имеют опыт вложений в других проектах», — замечает Кирилл Рузанов.
«За последние 10 лет покупатель инвестиционной недвижимости стал более информированным и подкованным. Мы отмечаем это по вопросам, которые задают потенциальные покупатели. Если раньше апартаменты выбирали по тем же критериям, что и квартиры, то сейчас покупатели осознают, что важно на самом деле: показатели доходности, репутация и опыт управляющей компании и доходные программы», — Антон Агапов. «Все меньше людей отрицают сам формат апарт-отелей (нет прописки, нежилое помещение). Все больше тех, кого интересует доходность, тех, кто умеет ее считать – то есть вполне грамотных инвесторов с определенной стратегией, которую они последовательно реализуют с учетом экономической конъюнктуры», — резюмирует Николай Антонов.
СМОТРЕТЬ ВСЕ ОБЪЕКТЫ ГАЙДА
СМОТРЕТЬ ВСЕ ОБЪЕКТЫ ГАЙДА
YE'S. Застройщик: ООО "ЛендГранд". Проектная декларация на сайте
BonApart. ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТЕХПРОЕКТ". Проектная декларация на сайте
«Начало». Застройщик: ООО "ВЕСНА". Проектная декларация на сайте
Avenir. ЗАСТРОЙЩИКИ: ООО «Специализированный Застройщик «ПОРТАЛ», САНКТ – ПЕТЕРБУРГ, УЛ. КРОНШТАДСКАЯ, 9, ООО «Специализированный Застройщик «АТТИК», САНКТ – ПЕТЕРБУРГ , УЛ. КИЕВСКАЯ, 5 К.6, ООО «Специализированный Застройщик «СИНЕРГИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ», САНКТ – ПЕТЕРБУРГ , ПР. СТАЧЕК, 64. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
STATUS. Застройщик: ООО "СОЮЗ-СТРОЙ ИНВЕСТ". Проектная декларация на сайте