КВАРТИРНЫЙ СТАРТ

Есть несколько ключевых характеристик, влияющих на ликвидность квартиры. Важнейшая из них - локация. «В новой квартире можно сделать ремонт, оснастить ее по последнему слову техники и даже можно силами жильцов улучшить двор и функционал всего дома. Однако локацию изменить невозможно, поэтому с точки зрения долгосрочной стратегии нужно учесть ее в первую очередь», - категорична Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». При оценке локации обычно оценивают транспортную доступность, степень развитости социальной и коммерческой инфраструктуры конкретного района, а также экологическую обстановку.

«Имеет смысл вкладывать средства в квартиры недалеко от метро или с перспективой его появления, а также приближенные к зеленым зонам», - подчеркивает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Помимо близости к метро важной характеристикой является и удобство выезда на основные магистрали.

Ольга Ульянова в качестве удачного примера приводит расположение ЖК «Полис на Комендантском»: «Приморский район имеет статус престижного, модного, с хорошо развитой социальной и транспортной инфраструктурой; здесь есть много зеленых зон, места для семейного и активного отдыха. За такие опции, безусловно, стоит немного переплатить, так как вложения в перспективе окупятся».

ОЛЕГ ПАШИН

«В фокусе внимания также ближайшие пригороды Петербурга и проекты, которые реализуются в формате квартальной застройки. Такой подход застройщика к созданию нового микрорайона гарантирует наличие необходимой инфраструктуры и комфортное проживание», - утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». По словам, Яна Фельдмана, именно так «Ленстройтрест» создает свой квартал «Янила».

Собственно, «комфортное наполнение» жилого комплекса – следующая по значимости характеристика, определяющая комфорт проживания, а значит и востребованность конкретной квартиры на вторичном рынке. Требования к инфраструктуре постоянно повышаются, «голые» квадратные метры востребованы все меньше.

«Хорошо, когда рядом есть круглосуточный магазин или гипермаркет, еще лучше, когда можно дойти пешком до детского сада или фитнес-клуба. Но самый идеальный вариант – это когда застройщик предусматривает все необходимые объекты непосредственно на территории жилого комплекса», - рассуждает Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости», и советует перед покупкой внимательно изучить инфраструктуру и благоустройство жилого комплекса.

В качестве примера он приводит ЖК «Притяжение», который возводится вдоль Выборгской набережной. В нем появится детский сад и пешеходная аллея, во дворе – разнообразные площадки для отдыха и спорта. «Те, кому в первую очередь важна безопасность проживания, оценят многоуровневую систему доступа на закрытую территорию «Притяжения». Вход будет осуществляться через отдельно стоящие входные группы с зоной reception и охраной. Все парадные будут оборудованы системами видеодомофонов, а дворовое пространство – находиться под круглосуточным видеонаблюдением», - дополняет Олег Пашин.

ЯН ФЕЛЬДМАН

«Такие характеристики, как закрытая территория, достаточное количество парковочных мест, обустроенные детские и спортивные площадки, высокий уровень сервиса управляющей компании, повышают ликвидность квартир. Наша компания строит среднеэтажное и малоэтажное жилье и большое внимание уделяет архитектурной концепции и благоустройству. За счет низкой плотности застройки в нашем квартале «Янила» человек может увидеть из своего окна небо и деревья, а не только стену противоположного дома», - комментирует Ян Фельдман.

Юлия Ружицкая, в свою очередь, полагает, что если купить квартиру в востребованном жилом комплексе, то в дальнейшем продать ее будет легче. «Самым популярным жилым комплексом в Петербурге и области, по данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», является ЖК «Северная долина», в том числе благодаря доступным ценам», - подчеркивает Юлия Ружицкая. В «Северной долине» сейчас осваивается 21 квартал жилого комплекса. В нем расположатся дома, которые отличают современная архитектура, функциональные планировки квартир, улучшенная отделка, система «умный дом», закрытые от автотранспорта дворы.

В комплексную оценку ликвидности первого жилья следует также включать плотность застройки и квартирографию. «Многие проекты, которые вводились в последнее время, настолько перенасыщены малогабаритным жильем, что продать его впоследствии становится целой проблемой», - напоминает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». По ее словам, комплекс «Огни залива», который «БФА-Девелопмент» возводит на берегу Финского залива, ориентирован на семейных покупателей, приобретающих квартиры для собственного долгосрочного проживания, и потому в квартирографии представлено небольшое количество студий и совсем маленьких квартир.

«В жилье класса «масс-маркет» малогабаритные квартиры распродаются в первую очередь благодаря относительно невысоким ценам и инвестиционной привлекательности таких вариантов. Застройщики знают об этом, и у них появляется соблазн спроектировать в доме больше студий и однокомнатных квартир, - говорит Ян Фельдман. - Наша компания считает, что квартирография должна быть сбалансированной, и предусматривает в своих кварталах не только квартиры небольших метражей, но и просторные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры для семейных покупателей».

Метраж и планировка – следующий фактор ликвидности квартиры. С ростом метража стоимость квартиры растет нелинейно: чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра. Поэтому не всегда самый компактный вариант является и самым привлекательным с точки зрения отдачи на каждый вложенный рубль. При этом цена недвижимости в конкретном доме зависит также от вида, который открывается из окна, этажа и прочих подобных нюансов.

«Квартиры с интересными видовыми характеристиками — на Неву и Финский залив, природный заказник, парк или исторический центр – могут пользоваться хорошим спросом. Спрос на квартиры на нижних этажах может снижаться при расположении дома вблизи оживленных трасс, автостоянок, в многолюдных местах», - поясняет, в частности, Юлия Ружицкая.

«Если посмотреть на структуру продаж, то молодые люди в качестве первого жилья чаще всего выбирают студию или однокомнатную квартиру. Это порядка 68% клиентов «Петербургской Недвижимости» в возрасте до 30 лет. 22% выбирают 2-комнатные формата «евро» и классические 2-комнатные квартиры, оставшиеся 10% - от 3 комнат и выше», - приводит статистику Олег Пашин. Для сравнения: 5 лет назад в 82% случаев молодые покупатели выбирали студии и 1-комнатные квартиры. По оценке девелоперов, все больше симпатий со стороны молодых покупателей завоевывает формат «евро». «Если человек выбирает между стандартной «однушкой» и «евродвушкой» с просторной кухней-гостиной, он в большинстве случаев предпочтет второй вариант», - делится наблюдениями Ян Фельдман.

Популярность студий как формата первого жилья несколько снизилась в последние годы. Юлия Ружицкая также замечает эту тенденцию, но прогнозирует, что в домах комфорт-класса, расположенных недалеко от метро, студии в перспективе все равно останутся востребованным продуктом.

ЮЛИЯ РУЖИЦКАЯ