БОЛЬШЕ, ЧЕМ МЕТРЫ

Ключевой фактор при принятии решения о покупке недвижимости в высоком ценовом сегменте, как известно, - локация. Однако для успешных продаж такого типа жилья одной локации сегодня уже недостаточно: потенциальный покупатель оценивает целый набор факторов, выбирая не просто место и квартиру, а комфортную среду обитания в широком понимании. Задача девелоперов – предложить продукт, отвечающий ожиданиям целевой аудитории в комплексе.

Как отмечают аналитики рынка недвижимости, быстрые импульсные покупки квартир в сегментах «бизнес» и «элит» сегодня практически не встречаются. Покупатели тщательно подходят к выбору жилья для себя и для своей семьи, оценивая окружающую застройку, архитектурную концепцию, транспортную обстановку, близость зеленых зон, безопасность придомовой территории, инфраструктуру жилого комплекса и прочие параметры. Если паззл из интересующих покупателя факторов не складывается, он в принципе не переходит к этапу рассмотрения планировочных решений и выбору конкретной квартиры.

«Покупатели, которые рассматривают элитные квартиры или недвижимость бизнес-класса, обычно - опытные клиенты. Чаще всего это не первая покупка, поэтому критерии выбора более четкие, и при этом не только рациональные, но еще и эмоциональные», - рассказывает Ирина Соловьева, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» (компания реализует проект "Петровская Доминанта").

При этом один из ключевых побудительных мотивов покупки квартиры в высоком ценовом сегменте – улучшение жилищных условий, причем часто не в смысле увеличения площади квартиры, а в смысле обеспечения нового качества жизни. На рынке Петербурга в последнее время действительно появились дома совершенно нового уровня, почти недостижимого еще 7-10 лет назад. Конкуренция стимулирует девелоперов придавать своим проектам особые характеристики, которые призваны привлечь интерес потенциальных покупателей.

«В первую очередь, надо внимательно изучить последние тренды на рынке и основные потребности клиента, - замечает Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». - При всем этом его надо и удивить своим продуктом! Задача не из простых».

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»), описывает процесс наполнения проекта особыми характеристиками так: «Для каждого нового проекта мы определяем целевую аудиторию, на которую ориентируемся, выясняем, что ей нужно на данный момент. Проводим исследование рынка: какой продукт есть сейчас, что появляется нового. На этапе создания продукта ожидания клиентов внедряются в реальность. Например, изучая аудиторию элитного сегмента, мы знали, что у этих покупателей есть запрос на собственную инфраструктуру внутри дома. Мы «проходили» это еще 15 лет назад с «Новой звездой», а наш новый проект Futurist на Барочной улице – сопоставимого уровня. Поэтому там предусмотрены переговорные, в которых можно провести важную встречу; wellness-зона, куда можно пригласить массажиста или косметолога; свой зал для занятий йогой.

В свою очередь, Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу ГК «Инвестторг», которая возводит ЖК «Дом у Каретного» в районе Лиговского проспекта, формулирует подход компании следующим образом: «Это наш первый проект бизнес-класса, поэтому мы основывались на тех характеристиках, которые хотели бы сами видеть в жилье такого сегмента. Это и круглосуточная безопасность, и комфорт проживания, и удачные планировочные решения».

«Сейчас потребителю не нужны голые квадратные метры, - констатирует Ольга Аветисова. - Важна в принципе среда проекта, которая включает в себя и прогулочные зоны, и детские площадки, и инфраструктуру. Кстати, очень многие европейские «фишки» перебираются в отечественные проекты. К примеру, для Европы передвижение на велосипеде стало уже привычным делом. Вот и Петербург старается не отставать. Повсеместно в жилых проектах появляются велодорожки. Наш новый жилой комплекс «Морская набережная» — не исключение».

«С каждым годом становятся все более продвинутыми требования к инженерии. Например, один из последних трендов – внедрение беспроводных технологий передачи данных со счетчиков. Особые требования в элитном сегменте предъявляются и к материалам: например, стеклопакеты скорее деревянные, чем пластиковые; отделка фасадов – из натурального камня», - дополняет Михаил Гущин.

«Особые характеристики объекта, которые могут заинтересовать целевую аудиторию, определяются концепцией проекта, и всегда требуют индивидуального подхода. Например, в проекте Botanica реализована экоконцепция, и многие «изюминки» проекта поддерживают ее. Среди них декоративные элементы с растительным орнаментом создают эффект «живых» фасадов, дополнительные фильтры очистки воды, индивидуальная система вентиляции для каждой квартиры с естественным притоком воздуха, передовые технологии защиты от шума», - говорит Ирина Соловьева.

«За последние годы границы разницы между классами «элит» и «бизнес» стали более размытыми. Все проекты стараются быть исключительными как в дизайне, так и в наборе интересных преимуществ, так называемых «фишек» домов. При этом настоящая разница кроется в локации, стоимости отделочных материалов, а также в архитектурной составляющей проекта. На рынке уже достаточно много объектов, разработанных архитектурными бюро с мировым именем. Все это влияет на итоговую стоимость квадратного метра», - резюмирует Анастасия Новгородская.

Еще одна особенность двух наших новых проектов, Futurist и «Болконский», – в том, что каждый из них разделен на несколько небольших корпусов. Клиенты ценят камерную, спокойную обстановку в своем доме».

МИХАИЛ ГУЩИН

АНАСТАСИЯ НОВГОРОДСКАЯ

ИРИНА СОЛОВЬЕВА

ОЛЬГА АВЕТИСОВА

Что касается географии проектов, то возможности традиционных для элитной недвижимости локаций Центрального, Адмиралтейского района или Крестовского острова крайне ограничены. Поэтому интерес девелоперов смещается, в частности, в сторону Петровского острова. В сегменте «бизнес» требования к местоположению гораздо более гибкие. Такие объекты можно встретить не только в историческом центре, но также в Московском и Петроградском районах, в окрестностях Черной речки, на первой линии у воды в Приморском и Василеостровском районах, на том же Петровском острове.

«Критерием-фаворитом при выборе жилья бизнес-класса остается локация, - подтверждает Ирина Соловьева. - Это понятие многогранно и может включать в себя удобство выезда, доступность крупных магистралей, близость к работе или деловому центру города, доступность парков и инфраструктурных объектов, и, безусловно, видовые характеристики». В качестве примера Ирина Соловьева приводит жилой комплекс «Петровская Доминанта», который «Эталон ЛенСпецСМУ» возводит на Петровском острове: при развитой транспортной инфраструктуре массовый поток автомобильного транспорта здесь отсутствует, а близкое соседство с центром города сочетается с островной уединенностью.

«В связи со строгими ограничениями по высотности в центральных районах, проекты элитного сегмента обычно не бывают выше 10-12 этажей. Хотя сам по себе высокий класс жилья не исключает большой этажности: покупатель из аудитории бизнес-класса может с удовольствием жить и на 15-м этаже, и на 25-м, если это престижная локация с хорошими видами – особенно на воду и знаковые архитектурные сооружения», - рассуждает Михаил Гущин.

По его словам, площадь квартиры в бизнес-классе в последние годы становится меньше. Есть проекты, где средняя площадь квартиры составляет 60-70 кв. метров, а не традиционные 100 и более. «Снижение площади квартиры происходит за счет повышения функциональности. Клиенты покупают не квадратные метры, а пространство для жизни, и они все более требовательны к функциональной стороне планировок: узкие вытянутые комнаты, огромные коридоры, трехкомнатные квартиры с лишь одним санузлом уходят в прошлое», - говорит Михаил Гущин.

«Сейчас клиент более рационально относится к использованию квадратных метров, а в некоторых случаях и вовсе хочет с легкостью все поменять: снести стену, перепроектировать свою квартиру и создать дополнительную комнату без покупки новой квартиры. Отсюда и изменения в квартирографии и как итог – особые характеристики самого проекта», - говорит Ольга Аветисова.

Покупатели меняют и отношение к архитектуре жилых комплексов, поэтому девелоперы уделяют особое внимание внешнему облику жилых комплексов, придавая индивидуальность каждому дому, привлекая известных архитекторов. «К примеру, проект ЖК «Петровская Доминанта» разработан известным бюро Intercolumnium, - напоминает Ирина Соловьева. - Стильные фасады в голландском стиле позволили подчеркнуть индивидуальность жилого комплекса, а продуманные архитектурные конструкции: скругленное панорамное остекление фасадов, окна «в пол», террасы, подчеркнули уникальные видовые характеристики объекта. Ведь комплекс окружен водой и удален от суеты мегаполиса».

АНАСТАСИЯ НОВГОРОДСКАЯ

«Если речь идет о масштабном проекте недвижимости, то важно, чтобы специалисты той или иной мастерской смогли вписать объект в городскую среду, а также сумели отстоять свое архитектурное видение перед градостроительным советом», - рассказывает Ольга Аветисова. Она также подчеркивает, что уникальные достоинства проекта можно раскрыть в том числе в тесной связке с его расположением. «Допустим, в нашей «Морской набережной» появится свой прогулочный променад с общественными пространствами вдоль Финского залива. Не использовать потенциал места было бы просто преступлением! Сейчас же этот променад – одно из ключевых преимуществ жилого комплекса», - приводит пример Ольга Аветисова. Проект «Морская набережная» от ЛСР действительно предполагает создание благоустроенного променада протяженностью более 2 км и шириной до 100 м вдоль берега Финского залива на Васильевском острове.

ОЛЬГА АВЕТИСОВА

МИХАИЛ ГУЩИН

«Мы хотели, чтобы наш проект («Дом у Каретного») прекрасно вписывался в окружающую историческую застройку Петербурга, поэтому было принято решение выполнить фасад в неоклассическом стиле, - рассказывает, в свою очередь, Анастасия Новгородская. - Из преимуществ объекта можно выделить закрытый двор без машин, мансарды и открытые террасы, кладовки для личного пользования и эксплуатируемая кровля, на которой предполагается разместить зоны для отдыха».

В конечном итоге конкретный набор характеристик каждого проекта в высоком ценовом сегменте четко просчитан с точки зрения восприятия потенциальных клиентов и экономики проекта; воплощение всех возможных идей попросту невозможно. При этом соответствие воплощенного проекта заявленному на этапе продаж – отдельный вопрос. «На самом деле, на рынке сегодня совсем немного девелоперов, способных воплотить проект именно в таком виде, как он был «нарисован», с гарантированным качеством, - полагает Михаил Гущин. - Если опыт девелопера ограничен двумя-тремя домами, ему трудно избежать ошибок, даже привлекая лучших проектировщиков и подрядчиков. Девелоперы учатся на собственных ошибках, и в компаниях, которые десятки лет занимаются элитным домостроением, прекрасно это знают».

ИРИНА СОЛОВЬЕВА