Почему апарт-отели справляются с последствиями пандемии лучше других форматов доходной недвижимости

Что касается собственно дохода, то некоторые эксперты высказывали предположение, что в результате коронакризиса управляющие компании будут вынуждены пересмотреть подход к программам для инвесторов, отказавшись, в частности, от программ с гарантированными (то есть не зависящими от загрузки) выплатами. Впрочем, эти предположения пока не оправдываются.

денежный поток

«Мы прошли этот непростой период с беспрецедентными результатами и убедились в стабильности и прибыльности формата, поэтому в июле приняли решение вывести в продажу некоторое количество номеров в проекте VALO с доходной программой Garant, предусматривающей гарантированный доход», - говорит, в частности, Марина Сторожева.

По словам Екатерины Запорожченко, антикризисная стратегия, предусматривающая увеличение до максимума доли среднесрочных и долгосрочных арендаторов, была внедрена еще в феврале, после первых признаков проблем на туристическом рынке. «Еще до пандемии мы практиковали более гибкий подход к управлению отелем: в сезон делали ставку на суточных гостей, а в периоды спада туристической активности – на долгосрочных. Поэтому сформировать ответ на стремительно меняющийся спрос мы смогли оперативно. Это позволило сохранить загрузку на уровне 50% и выше, когда заполняемость гостиниц снизилась до минимума. Мы также продолжили выплачивать гарантированный минимальный доход инвесторам в размере 30 тыс. рублей, несмотря на кризис. Максимальный доход при этом, как и прежде, ничем не ограничен», - утверждает Екатерина Запорожченко и заверяет, что доходные программы в действующем отеле пересматриваться не будут.

КОМПЛЕКС АПАРТ-ОТЕЛЕЙ VALO

«Мы уверены, что после завершения кризиса выйдем на плановые показатели достаточно быстро. Для этого сейчас ведется работа с корпоративным сегментом и потенциальными гостями из регионов», - говорит Екатерина Запорожченко.

МАРИНА СТОРОЖЕВА

2

АПАРТ-ОТЕЛЬ We&I by VERTICAL

КАТЕРИНА СОБОЛЕВА

«В наших проектах мы продолжаем обеспечивать доходность инвесторов и не отказываемся от обязательств, которые заявлены на строящихся проектах», - заявляет, в свою очередь, Катерина Соболева. По ее словам, в действующем отеле Vertical на Московском помог переход на долгосрочный формат аренды, а в проекте We&I by Vertical речь идет о смене формата. «Вместо первоначального решения запустить lifestyle отель уровня 3*, мы органично сместились к формату коливинга. Срок проживания в нем будет гибким, а дополнительной ценностью станет сообщество резидентов, с которым мы будем работать как на уровне комьюнити-менеджмента, так и event-программы, - рассказывает Катерина Соболева. - В этом случае будет реально обеспечить доходность до 13% годовых, поскольку формат коливингов оказался наиболее устойчивым в новых условиях».

«При правильной стратегии управляющей компании апартаменты – это такой инвестиционный инструмент, который может приносить собственнику прибыль даже в трудной экономической ситуации, как сейчас, - комментирует Карина Шальнова. - После начала коронакризиса доходность, конечно, снизилась, но в долгосрочной перспективе мы рассчитываем выйти на запланированные показатели или близкие к ним к концу года, ведь рынок сейчас потихоньку начинает оживать».

Постепенное снятие карантинных ограничений и восстановление туристических потоков стимулирует обратный перевод номеров в апарт-отелях из «долгосрока» в режим посуточной сдачи. «Имеющиеся долгосрочные договоры постепенно переводим назад в краткосрочную аренду», - подтверждает Карина Шальнова.

туристическая разморозка

Впрочем, процесс этот происходит осторожно: участники рынка не верят в быстрое восстановление туристического рынка и опасаются делать долгосрочные прогнозы. «Скорее всего, и снятие ограничений, и восстановление туризма будет постепенным», - полагает Карина Шальнова. По ее словам, резкого притока гостей, изголодавшихся по впечатлениям, никто не ждет, хотя тенденции обнадеживают. Во-первых, постепенно оживает деловой туризм, многие едут возобновлять переговоры. «А это как раз наш сегмент: только за последние дни корпоративными клиентами было законтрактовано 30% от номерного фонда в ARTSTUDIO Nevsky», - говорит Карина Шальнова. - Во-вторых, увеличивается плечо бронирования. Если в конце апреля гости бронировали не раньше, чем за два дня, то сейчас этот срок увеличился».

АПАРТ-ОТЕЛЬ ARTSTUDIO MOSKOVSKY

Впрочем, Петербург пропустил практически весь период белых ночей, который традиционно привлекал туристов со всей страны. Участники рынка надеются на то, что высокий сезон в городе плавно «переедет» на осенний период, как это было после проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году.

«Мы ожидаем, что постепенное увеличение загрузки начнется не раньше осени за счет частичного возобновления бизнес-активности и MICE-туризма», - прогнозирует Екатерина Титомир. Она надеется, что жесткие ограничения на зарубежные поездки сыграют на руку местным объектам размещения: «Насколько ограничения социального и экономического характера затронут выездной туризм, практически на столько же — даже в еще большей степени — они станут драйвером для внутреннего туризма».

3

«С точки зрения туристического потока в целом, Петербург находится в выигрышном положении, - замечает Карина Шальнова. - Наш город - это must see для большинства россиян, тем более при закрытых границах. Вообще, из-за ограничений, вызванных пандемией, люди сейчас стали предпочитать путешествия на короткие дистанции. Тем более до сих пор есть угроза второй волны».

КАРИНА ШАЛЬНОВА

«После открытия границ одним из преимуществ города для туристов из Европы может стать сравнительно низкий курс рубля по отношению к евро, территориальная близость к Евросоюзу и, конечно, развитая туристическая инфраструктура, в том числе широкий пул объектов размещения», - говорит Марина Сторожева. В Петербурге уже действует система электронных виз, которая значительно упрощает въезд туристов из тех же европейских стран. В начале 2021 года эта система распространится на всю страну, что должно еще больше повысить интерес к России как туристическому направлению. Кроме того, росту популярности Петербурга должны способствовать программы полетов лоукостеров, которые воспользовались режимом «открытого неба». Он начал действовать в аэропорту «Пулково» в текущем году.

Впрочем, даже после восстановления туристических потоков последствия пандемии продолжат оказывать влияние на отрасль гостеприимства, уверены эксперты.

наследство пандемии

«Конкуренция среди средств размещения, скорее всего, только ужесточится, - рассуждает Екатерина Запорожченко. - Пандемия не пройдет бесследно, гости будут отдавать предпочтение проверенным местам, в которых соблюдаются меры предосторожности. На всех ведущих площадках бронирования уже есть система фильтрации гостиниц по этому признаку. Скорее всего, введут и так называемые сертификаты чистоты, свидетельствующие, что объект соответствует гигиеническим стандартам».

«Для многих вопрос безопасности проживания станет первостепенным», - подчеркивает Катерина Соболева. По ее мнению, на сегменте апарт-отелей новые приоритеты путешественников и арендаторов жилья скажутся положительно: «Эти проекты обеспечивают гостя безопасным пространством, позволяют самостоятельно решать вопрос с питанием за счет индивидуальных кухонь, и дают доступ к отельным сервисам и инфраструктуре. Кроме того, апарт-отели смогут предложить более гибкие тарифы относительно классических средств размещения».

Екатерина Титомир предполагает, что из-за непростой экономической ситуации именно цена предложения будет во многом влиять на туристические предпочтения. «Туристы с большой долей вероятности предпочтут гостиницам и отелям более экономичные варианты, например, апарт-отели (включая и наш проект Yard Residence) или квартиры из сегмента краткосрочной аренды. Преимуществом этого типа жилья является еще и то, что отдыхающие смогут сэкономить и самостоятельно приготовить еду, не посещая многолюдные кафе и рестораны; это позволит также сохранить социальную дистанцию», - рассуждает Екатерина Титомир.

По мнению Марины Сторожевой, дополнительные преимущества получат комплексы апарт-отелей, способные комбинировать разный тип проживания в рамках одного и того же проекта. Они смогут перетянуть на себя клиентов, предъявляющих иногда взаимоисключающие требования к средствам размещения. «Опыт других стран показал, что после снятия ограничений люди ведут себя очень по-разному: одни стремятся как можно быстрее вернуться в общественные пространства, другие - выходят из изоляции осторожно, предпочитая использовать максимум дистанционных сервисов, - поясняет Марина Сторожева. - Поэтому в первую очередь будут востребованы наиболее «гибкие» проекты, позволяющие гостю самому выбирать формат размещения: «гостиничный», с активным использованием инфраструктуры отеля, или приближенный к «домашнему» - когда можно свести к минимуму контакты с другими гостями и получить максимум сервисов, не выходя из номера».

4

АПАРТ-ОТЕЛЬ YARD RESIDENCE

«При этом классические гостиницы просто не оборудованы всем необходимым для того, чтобы продемонстрировать такую гибкость: в номерах нет кухонной зоны, стиральной машины, другой необходимой техники. Такие гибкие условия могут предоставить только апарт-отели с развитой инфраструктурой, не уступающей топовым отелям, такие как VALO», - уверена Марина Сторожева.

КОМПЛЕКС АПАРТ-ОТЕЛЕЙ VALO

Екатерина Запорожченко указывает на еще один важный момент: в Петербурге не так много современных гостиниц с передовыми инженерными системами, многие просто не в состоянии из-за этого обеспечить санитарную безопасность. «В будущем, когда ограничения будут сняты, это также отразится на выборе мест размещения», - уверена Екатерина Запорожченко. По ее мнению, у современных комплексов апарт-отелей с точки зрения безопасности будет неоспоримое преимущество.

Впрочем, требования к самим номерам вряд ли изменятся, полагает Юсуп Магомедов. «Через полгода, когда про пандемию начнут меньше писать, все забудут, что она вообще была, - говорит он. - Это разовая акция, раз в 100 лет. Все будет хорошо и так, как было раньше. Конечно, в лобби и холлах еще долго будут висеть диспенсеры с дезинфицирующим гелем; ну и пусть висят как дань памяти событию, лишний раз руки протереть - не вредно».

МАРИНА СТОРОЖЕВА

ЕКАТЕРИНА ТИТОМИР

Марина Сторожева предрекает продолжение активного развития сегмента апарт-отелей и сокращение «псевдожилых» проектов. «Пандемия показала, что классические апарт-отели в кризис выигрывают и у гостиниц, и у квартир. Те, кто на этапе проектирования предусмотрел гостиничную составляющую в проектах, окажутся в выигрыше за счет динамичности и возможности трансформировать апарт-отель под текущую ситуацию, быстро переходить с краткосрочного формата на долгосрочный и обратно», - говорит Марина Сторожева.

кризисные корректировки

Юсуп Магомедов полагает, в свою очередь, что пандемия будет способствовать более тщательной проработке концепций апарт-отелей. «Как показала практика, именно проекты с полностью проработанной концепцией - от планировочных решений и дизайна, до программ доходности и профессионального управления - быстрее справляются с последствиями пандемии, на них лучше возвращается спрос, их экономика восстанавливается активными темпами. С самого первого дня выхода на рынок проект должен быть цельным и давать потенциальным инвесторам весь набор информации и прозрачные условия вхождения», - замечает Юсуп Магомедов, ссылаясь на опыт «ДомОдет».

«В ситуации, когда мир постоянно меняется, растет запрос клиента на прозрачность работы его инвестиций, - подтверждает Карина Шальнова. - Мы в наших отелях, ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO Moskovsky (сейчас строится на Заозерной улице) предусмотрели инструмент, возможно, уникальный для рынка – личный кабинет собственника. Он позволяет инвестору контролировать загрузку и доходность своих апартаментов в онлайне, в том числе видеть такие показатели, которые другие компании для своих клиентов не раскрывают. Например, ADR – средняя цена номера на конкретный месяц или RevPAR –средний доход номера».

СЕРВИС ОБУСТРОЙСТВА АПАРТАМЕНТОВ «ДОМ ОДЕТ»

По мнению Екатерины Запорожченко, большое развитие получит также направление, связанное с оказанием услуг - в пандемию возрос спрос на заказ еды в номер, бесконтактную доставку продуктов, аренду авто (особенно когда не работал каршеринг), паркинга, самокатов и велосипедов, аренду инвентаря и оборудования для фитнеса, медицинские услуги, прачечную и химчистку.

ЮСУП МАГОМЕДОВ

В более широком смысле пандемия спровоцировала спрос на жилье с концепцией «город в городе», полагает Екатерина Запорожченко. «Режим самоизоляции показал, что закрыться в своей квартире на долгое время крайне сложно, - замечает она. - Людям самого разного возраста жизненно необходима инфраструктура в шаговой доступности. Это может быть воркаут или помост для занятий йогой, хорошая детская площадка, комфортные места для чтения на открытом воздухе. Еще более очевидным стали преимущества закрытых дворов и качественного управления – санобработку указанных зон можно проводить несколько раз в день, а количество посетителей ограничивается только жителями комплекса». По словам Екатерины Запорожченко, в новых отелях Docklands подход к благоустройству и наполнению территории сохранится; здесь появится фитнес и бассейн, коворкинг, спортивные площадки и другая инфраструктура.

5

АПАРТ-ОТЕЛЬ ARTSTUDIO MOSKOVSKY

Концепция «город в городе» взята за основу при реализации отельного комплекса улице Орджоникидзе, частью которого станет самый крупный в России коливинг You&Co. «Внутренняя инфраструктура комплекса обеспечит возможность жить, отдыхать и работать в одном месте», - поясняет Катерина Соболева. По ее словам, многие проекты также сфокусируются на развитии дополнительной инфраструктуры и сервисов, будь то доставка еды, доступ в коворкинг на территории или event-программа. «Люди изголодались не только по путешествиям, но и по возможности живого общения», - замечает Катерина Соболева и советует инвесторам присмотреться к новым форматам недвижимости, включая коливинги. «С точки зрения устойчивости к кризису и доходности они показывают себя с лучшей стороны, именно поэтому мы и переформатировали в коливинг и проект We&I by Vertical», - поясняет Катерина Соболева.

ЛОФТ-КВАРТАЛ DOCKLANDS

«Концепция, услуги и дополнительные возможности будут играть ключевую роль в борьбе за гостей. Поэтому выбирая доходный актив сейчас, необходимо учитывать все эти характеристики проекта на перспективу», - резюмирует Екатерина Запорожченко.

ЕКАТЕРИНА ЗАПОРОЖЧЕНКО

АПАРТ-ОТЕЛЬ We&I by VERTICAL

КАРИНА ШАЛЬНОВА

КАТЕРИНА СОБОЛЕВА