ИНВЕСТИЦИОННОЕ
НАПРАВЛЕНИЕ

СПЕЦИАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ

Почему сервисные апартаменты стремительно набирают популярность, а «псевдожилье» теряет интерес покупателей

ГАЙД РБК

впечатляющий рост

В Петербурге – бум строительства апартаментов. Только за последние три года объем рынка апартаментов увеличился почти в три раза, подчеркивает Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», председатель Экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). По его данным, к маю 2019 года а Петербурге в стадии строительства находилось 29 проектов апарт-комплексов. Всего в предложении, с учетом уже сданных в эксплуатацию объектов, - 44 комплекса апартаментов.

Профессионалы отрасли обычно подразделяют рынок апартаментов на три основных сегмента – сервисные, несервисные и рекреационные. Последний тип подразумевает приобретение предназначенных для отдыха юнитов, преимущественно в Курортном районе. Впрочем, основная «битва» происходит между двумя форматами апартаментов – предназначенными для сдачи в аренду (сервисных) и для собственного проживания (несервисных).

В первом случае речь фактически идет о полноценных гостиницах, у которых есть две особенности – номера находятся в собственности частных инвесторов, и в них есть место для кухонной зоны. Отдельный подвид – апартаменты с ограниченным набором гостиничных сервисов (например, ресепшн работает только часть дня, нет ресторанов). «Покупатели сервисных апартаментов – частные инвесторы, которые приобретают недвижимость для последующей кратко- и среднесрочной сдачи в аренду», - поясняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер», которая настоящее время реализует проект апарт-отеля YE'S Marata.

Несервисные апартаменты часто называют «псевдожильем». «В реальности это, скорее, жилые дома без гостиничной инфраструктуры, но застройщики заявили их как апарт-комплексы. По-видимому, чтобы обойти некоторые градостроительные ограничения», - замечает Константин Сторожев.

«Такие апартаменты обычно покупаются для собственного проживания и в основном теми, для кого цена – первоочередной критерий приобретения квартиры: подобные проекты стоят дешевле традиционного жилья на 15-20% как раз за счет оптимизации строительной себестоимости самим девелопером (в этих проектах нет социальной инфраструктуры и критерии реализации проектов не такие строгие как в жилом секторе)», - обрисовывает ситуацию Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД», которая возводит апарт-отель Yard Residence.

Сервисный сегмент в отличие от «псевдожилья» стремительно набирает популярность. По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года число проданных сервисных апартаментов увеличилось на 40% по сравнению с прошлым годом; в то же время число реализованных несервисных и рекреационных апартаментов уменьшилось на 30 и 50% соответственно. По данным РГУД, спрос на сервисные апартаменты по состоянию на май 2019 года составляет 69% предлагаемых на рынке юнитов, на несервисные апартаменты – 25%, рекреационные – 6%.

YE'S Marata

Yard Residence

КОНСТАНТИН СТОРОЖЕВ

смотреть объект

подробнее об объекте YE'S Marata

подробнее об объекте Yard Residence

смотреть объект

не себе, а людям

«Еще 3-5 лет назад у апартаментов не было четкого позиционирования и единого восприятия целевой аудиторией. Этот вид недвижимости рассматривался как подходящий для проживания, но более доступный, нежели квартиры в жилых комплексах. Сейчас акценты сместились на инвестиционные возможности», - рассуждает Сергей Мохнарь, директор по продажам компании ПСК.

Он иллюстрирует эволюцию восприятия апартаментов на примере собственных проектов: «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса Like у метро "Площадь Мужества", большинство покупателей рассматривали апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем.

Всего год спустя началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло». По словам Сергея Мохнаря, представленный весной этого года проект апартаментов Start на пр. Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», - делится наблюдениями Сергей Мохнарь.

ЕВГЕНИЙ МЕЖЕВИКИН

«У каждого формата апартаментов - своя целевая аудитория. Покупатели сервисных апартаментов – профессиональные инвесторы, рантье, а также люди, которые рассматривают недвижимость как инструмент для сохранения капитала», - подчеркивает Карина Шальнова, директор RBI PM (входит в Группу RBI).

«Высокий спрос на апартаменты сегодня, в целом, понятен. В связи с отсутствием фондового рынка, доступных инструментов инвестирования, неотлаженных механизмов пенсионной системы в России, люди хотят вкладываться в недвижимость, но не просто в нее, а в готовый арендный бизнес с понятной доходностью. В случае апартаментов порог входа ниже, чем при вложениях в другую коммерческую недвижимость, а доходность - выше, нежели в классической аренде», - рассуждает Константин Сторожев и приводит пример комплекса апарт-отелей VALO у метро «Бухарестская», в котором 80% клиентов приобретают юниты с инвестиционной целью.

Похожее соотношение приводит и Евгений Межевикин. По его словам, 80% покупок в строящемся в центре Петербурга апарт-отеле YE'S Marata совершаются для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию. Те же 80% собственников используют актив для сдачи в аренду и в первом действующем апарт-отеле сети - YE'S на Хошимина. «Когда первый апарт-отель YE'S был введен в эксплуатацию 35% инвесторов, сдающих номера в наем, делали это своими силами. Сегодня, по нашим данным так поступают лишь 15% собственников», - рассказывает Евгений Межевикин. По мнению эксперта, это говорит о том, что владельцы на практике убедились: доходность при привлечении УК будет выше, но хлопот при этом будет существенно меньше.

«Если сравнивать «просто апартаменты» с обслуживаемыми апартаментами, преимущества, безусловно, на стороне последних. Управляющая компания (доход которой зависит от уровня заполняемости вашего актива), обеспечит лоту большую заполняемость по сравнению со сдачей апартамента без привлечения оператора. Кроме того, не придется думать об обслуживании объекта, перегоревших лампочках, чистом постельном белье и так далее. Все это ложится на плечи УК», - подтверждает Андрей Кошкин.

START

VALO

КАРИНА ШАЛЬНОВА

смотреть объект

подробнее об объекте LIKE

подробнее об объекте START

подробнее об объекте VALO

смотреть объект

«белое» вместо «серого»

Очередной всплеск интереса к приобретению апартаментов может последовать после вступления в действие так называемого «Закона о хостелах», который запрещает использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг с 1 октября 2019 года. Предполагается, что под действие закона подпадут не только хостелы, расположенные в жилых помещениях, но и квартиры, сдаваемые собственниками туристам через популярные онлайн-агрегаторы типа Booking.com или Airbnb.

«Ограничение на хостелы вряд ли сильно повлияет на рынок апартаментов: клиенты хостелов скорее предпочтут в качестве альтернативы недорогие гостиницы без «звезд», - рассуждает Карина Шальнова. - А вот ужесточение требований к посуточной аренде жилья станет шагом в сторону цивилизованного рынка аренды. Эти клиенты, действительно, станут пользоваться апарт-отелями».

Сергей Мохнарь оценивает новое законодательство положительно: «Ограничения создают значительный дефицит недорогого жилья для туристов, а основные претензии властей — работа «в серую», без уплаты налогов или их части. Под комплексное решение этой проблемы подходят только апартаменты. Это рынок «белой» аренды, предлагающий программы краткосрочной (посуточной) сдачи и полноценный гостиничный сервис. Собственники апартаментов могут рассчитывать на больший спрос в ближайшем будущем».

«Если запрет начнет действовать на практике, то для владельцев апартаментов это может станет дополнительным ресурсом для получения прибыли, так как объем предложения на гостиничном рынке сократится», - соглашается Евгений Межевикин.

Константин Сторожев подчеркивает, что выиграть в сложившейся ситуации смогут преимущественно владельцы сервисных апартаментов, тогда как собственники «псевдожилья», сдающие его туристам через популярные агрегаторы рискуют остаться вне закона. «Согласно «Положению о классификации гостиниц», которое вступит в силу с 1 июля 2019 года все объекты, предназначенные для временного размещения людей (а апарт-отели по закону являются именно средствами размещения), должны будут пройти процедуру классификации и получить сертификат соответствия. «Псевдожилье» ее пройти не сможет и чуть ли не половина апартаментов, которые сейчас выставлены как гостиничные объекты на агрегаторах бронирования станут незаконными: у них нет подтверждения звездности», - поясняет Константин Сторожев.

VALO

видеообзор LIKE

видеообзор VALO

доход по программе

Приобретая сервисные апартаменты для последующей сдачи в аренду, собственник в большинстве случаев получает готовый инвестиционный продукт. Как правило, управляющая комплексом апартаментов компания готова предложить несколько вариантов доходных программ, ориентированных на клиентов с разной степени толерантности к риску. Впрочем, встречающиеся в рекламных проспектах экстремальные доходности, в несколько раз превышающие ставки по банковским депозитам, - не более чем маркетинговые уловки.

«Компании могут обещать доходность 20-25%, но при этом не озвучивают все расходные статьи, которые в дальнейшем уменьшат доходность собственника: например, это могут быть коммунальные платежи, комплектация и оборудование номера, оплата сайтов-агрегаторов», - разъясняет Карина Шальнова. По ее словам, RBI, заявляя определенную доходность (в частности, в проекте Studio Moskovsky), учитывает все возможные детали. «Мы не строим воздушные замки, а предлагаем клиентам уже «чистые» цифры – 11%», - утверждает Карина Шальнова.

С этой точкой зрения солидарен и Евгений Межевикин: «Когда застройщики предлагают высокий процент доходности – от 14% до 17% годовых – инвестор рискует не получить ожидаемую прибыль. Управляющая компания в данном случае может ссылаться, например, на заполняемость апарт-отеля».

По словам Евгения Межевикина, объекты сети YE'S приносят своим владельцам 8-10% годовых без учета текущей капитализации объекта. «В сравнении с рынком аренды жилья это почти в два раза больше», - подчеркивает Евгений Межевикин и продолжает перечисление преимуществ сервисных апарт-отелей: «Они изначально нацелены на сдачу в аренду, имеют соответствующую инфраструктуру и оснащение. Это гарантирует стабильный спрос и более высокие ставки. Собственнику не придется вникать в решение операционных вопросов, касающихся поиска арендаторов и текущего содержания апартамента».

По большому счету все доходные программы можно разделить на два типа. Первый – программы с гарантированной (фиксированной) доходностью: собственник ежемесячно получает оговоренную сумму вне зависимости от уровня загрузки апартаментов и прочих факторов. Управляющая компания компенсирует собственные риски, снижая оговоренный доход относительно потенциально достижимого уровня.

«Обычно программы с гарантированной доходностью ориентированы на срок от 3 до 5 лет и предусматривают финансовые обременения при досрочном расторжении. Это объясняется тем, что первый год для УК – убыточный, потому что уровень загрузки не обеспечивает покрытие заявленного уровня дохода. Далее идет прирост доходности, и УК компенсирует свои убытки», - говорит Андрей Кошкин.

Studio Moskovsky

АНДРЕЙ КОШКИН

смотреть объект

подробнее об объекте Studio Moskovsky

видеообзор YE'S Marata

ИНВЕСТИЦИОННОЕ НАПРАВЛЕНИЕ

смотреть объекты гайда

ИНВЕСТИЦИОННОЕ НАПРАВЛЕНИЕ

Второй тип доходных программ предполагает передачу инвестору всего заработанного арендного дохода за вычетом вознаграждения управляющей компании (10-20%).

«Корректировка доходной программы возможна в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, не зависящих от УК. Например, возросшие тарифы, налоговая ставка или стоимость оборудования апартаментов. Перед тем, как заключить договор с УК, арендатору стоит внимательно изучить документ, задать вопросы и лично оценить ответы представителей управляющей компании», - напоминает Сергей Мохнарь.

Доходность юнитов напрямую зависит от типа аренды, формулирует Константин Сторожев: «Краткосрочное пребывание (несколько дней) приносит больший доход. Одновременно в случае краткосрочной аренды почти всегда есть фактор сезонности, тогда как долгосрочное пребывание (от одного месяца) как правило более стабильно по отношению к сезону и позволяет оптимизировать работу персонала управляющей компании».

Грамотная комбинация краткосрочной и долгосрочной аренды в рамках одного проекта позволяет УК обеспечивать собственникам приемлемую доходность. Например, управляющая компания апарт-отеля Yard Residence будет применять котловой метод начисления доходности. Часть апартаментов будет сдаваться посуточно, часть долгосрочно, в зависимости от их расположения на территории комплекса. Сформированный по итогам каждого месяца общий доход с пула, который, подлежит разделу поровну между всеми собственниками переданных в управление апартаментов за вычетом комиссии управляющей компании.

«В таком случае прогноз доходности составит 11,6% в первый год и 14,3% годовых к третьему году функционирования апарт-отеля», - говорит Андрей Кошкин. По его словам, в основу расчета легли статистические показатели по средней месячной и годовой загрузке, стоимости номера в отелях, находящихся в одном конкурентном поле по локации, уровню комфорта и номерному фонду, а также сравнительный анализ по схожим показателям жилого сектора, сдающегося в долгосрочную и среднесрочную аренду.

Yard Residence

видеообзор START

видеообзор Yard Residence

оптимальный вариант

Выбор варианта для покупки апартаментов эксперты предлагают разделить на два этапа. Первый, стандартный для строящейся недвижимости, предполагает оценку застройщика (репутации, опыта), стоимости покупки (адекватность цены классу объекта, потенциал роста). Второй этап предполагает оценку специфических особенностей, влияющих на наполняемость номерного фонда и стоимость его обслуживания, а значит и на доходность.

«Локация для подобных объектов – важная часть успешной инвестиционной стратегии: бизнесмены, путешественники, туристы всегда заинтересованы в том, чтобы проживать недалеко от своих ключевых активностей в городе – будь то деловой центр или исторические достопримечательности», - продолжает Андрей Кошкин.

Константин Сторожев предлагает отдельно оценить наличие собственной управляющей компании с опытом в гостиничной отрасли и гостиничной инфраструктуры: лобби, технологических зон, ресторана и так далее.
Сергей Мохнарь заостряет внимание на размере площадей под коммерческие помещения в целом. «Чем больше в комплексе будет услуг для арендаторов, тем комфортнее им будет жить», - полагает он. Константин Сторожев предлагает не забывать, что инфраструктура, необходимая для постоянного проживания и для временного пребывания, существенно отличаются. «Так, туристам, которые будут останавливаться в апартаментах, по большей части все равно, есть ли поблизости, например, поликлиника, тогда как близость торгово-развлекательного центра может оказаться значимым фактором. То же самое касается транспортной доступности. Если апарт-отель расположен далеко от метро, и еще и сама станция метрополитена находится на окраине и до основных достопримечательностей придется добираться час, такой объект вряд ли привлечет больший поток гостей, чем тот, от которого до центра ехать 15-20 минут. Так же стоит учитывать близость аэропорта, железнодорожных вокзалов», - перечисляет Константин Сторожев.

Андрей Кошкин предлагает отдельно оценивать возможность выхода из проекта. «Ликвидность проекта всегда пропорциональна скорости его продажи. Впрочем, если это качественный актив, расположенный в центральной локации, с хорошей УК, обещающую подтвержденный уровень прибыли, волноваться не о чем», - резюмирует эксперт.

Евгений Межевикин убежден, что существенное преимущество перед конкурентами имеют сетевые проекты. «В таком случае на примере уже работающих комплексов можно понять все ли из того, что заявлено в концепции на стадии строительства исполняется в реальности. Кроме того, если в одном из рассматриваемых для покупки объектов не найдется подходящего юнита, компания всегда сможет предложить альтернативу», - аргументирует он.

«В Петербурге сейчас наблюдается бум строительства апарт-отелей, и уже через 3 года можно ожидать существенного роста предложения аренды апартаментов, - напоминает Карина Шальнова. - В этой ситуации выиграют те апарт-отели, которые четко позиционированы на свою целевую аудиторию. Например, мы строим свои апарт-отели для корпоративных клиентов и бизнес-туристов, и уже на этапе проектирования закладываем возможность предоставления особого сервиса для них».