НА ВЗЫСКАТЕЛЬНЫЙ ВКУС

Рынок жилья в России традиционно делится на два больших сегмента – масс-маркет и дома повышенной комфортности. В крайних точках классифицирующей шкалы находятся объекты элитного уровня и уровня «эконом». Посередине – объекты комфорт- и бизнес-класса. Критерии отнесения дома к тому или иному классу постоянно меняются: то, что вчера считалось «элитой», сегодня может балансировать на грани «бизнеса» и «комфорта». Неизменной, однако, остается простая логическая цепочка: покупатели, предъявляющие к жилью требования выше среднего уровня, но не готовые переплачивать за «излишества» останавливают свой выбор на жилье бизнес-класса. Высокое качество проживания и цена должны в таком случае сочетаться оптимальным образом.

На принадлежность к бизнес-классу указывают несколько вполне определенных параметров: расположение объекта, архитектурные особенности, квартирография, инженерная начинка, дополнительные элементы комфорта, включая благоустройство прилегающей территории и безопасность проживания. Каким образом этот пазл складывается сегодня?

Развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность – необходимые, но недостаточные условия для реализации проектов бизнес-класса, полагает Ольга Аветисова и поясняет свою мысль следующим образом: «Позиционировать как бизнес-класс можно только те участки, которые больше всего интересны с эстетической точки зрения: виды из окон квартир играют важную роль при выборе будущего дома. При этом дефицит хороших участков в бизнес-сегменте такой же, как и в элите. Поэтому каждый новый проект в этом классе можно считать большой удачей и для девелопера, и для покупателя». В качестве иллюстрации Ольга Аветисова приводит новый проект ЛСР Riviere Noire, который расположится на границе Петроградского и Приморского районов: «Практически все квартиры в Riviere Noire – видовые. Окна выходят либо на воду, либо на историческую панораму города».

Реализуя собственную стратегию, девелопер может сознательно «понижать» класс проекта, даже несмотря на обязывающую локацию. Так поступила ГК «Красная стрела» при возведении клубного дома «Артхаус» на границе Центрального и Адмиралтейского районов. «В радиусе полутора километров от дома – 16 театров, улица Рубинштейна с ее ресторанами и барами. Придомовая территория примыкает к строящейся Новой сцене театра МДТ Льва Додина.

ОЛЬГА АВЕТИСОВА

Пожалуй, здесь более ожидаем элитный формат, нежели бизнес-класс, - рассказывает Марина Агеева. - Однако, разрабатывая проект, мы исходили из того, что сейчас в историческом центре Петербурга непросто найти новое жилье именно в средней ценовой категории. Есть лишь предложения в новых элитных и премиальных ЖК, есть недорогая вторичка со своими сложностями из-за эклектичного состава жителей и ограничений, которые задают собственникам сами исторические здания». В результате было принято решение занять нишу бизнес-класса. «Мы ориентировались на реальных людей, которые ищут достойное, атмосферное, но не пафосное жилье в историческом центре. И нам важно, чтобы люди, которые купят квартиры в доме, наполнили его жизнью. Ведь как часто бывает в элитных комплексах – они стоят пустые, необжитые, с темными окнами. Собственники живут за границей, в Москве, за городом – где угодно, но редко в этих домах», - поясняет Марина Агеева.

МАРИНА АГЕЕВА

Отсутствие ощущения перенаселенности – неотъемлемый признак бизнес-класса. Этой характеристикой нечасто могут похвастаться дома эконом- и комфорт-класса. «Независимо от количества этажей, в доме хочется некоторой камерности. Достигнуть этого можно уменьшением количества квартир, с обитателями которых жильцы реально периодически пересекаются. В нашем доме большинство секций рассчитаны на 3-4 квартиры на этаже», - рассказывает Михаил Никитин.

Что касается, площади квартир в домах бизнес-класса, то в последние годы она становится все меньше. «Есть проекты, где средняя площадь квартиры составляет 60-70 кв. м, а не традиционные 100 и более, - комментирует Михаил Гущин. - Снижение площади квартиры происходит за счет повышения функциональности. Клиенты покупают не квадратные метры, а пространство для жизни, и они все более требовательны к функциональной стороне планировок: узкие вытянутые комнаты, огромные коридоры, трехкомнатные квартиры с лишь одним санузлом уходят в прошлое».

В последнее время значительная доля квартир в домах бизнес-класса имеют европейский формат планировок, когда кухня объединена с гостиной. В этом помещении жильцы проводят большую часть времени. В приватной части квартир – небольшие спальни. Часто встречается увеличенные площади ванных комнат, в которых может разместиться не только ванна, но и душевая кабина. Покупатели ожидают также наличия гардеробных, кладовых, хозблоков, перечисляет Марина Агеева.

Благодаря уменьшению площади квартир, бизнес-класс становится доступен большему числу покупателей. При этом застройщик не теряет в цене, ведь чем меньше площадь квартиры, тем дороже обходится каждый квадратный метр. Впрочем, спрос на габаритные квартиры также может быть удовлетворен: в таком случае девелопер предусматривает возможность объединения двух и более квартир на этаже. «Варианты увеличенных планировок заранее разработаны архитекторами с учетом системы инженерных коммуникаций дома и, конечно, всех СНиПов», - поясняет Марина Агеева.

МИХАИЛ ГУЩИН

«Помимо продуманной планировки, покупатели бизнес-класса ожидают также наличия больших окон и высоких потолков. Оптимальной высотой потолков считается 3 метра»,- рассказывает Михаил Никитин. «Особые требования в бизнес-классе и к материалам: например, стеклопакеты скорее деревянные, чем пластиковые», - добавляет Михаил Гущин.

«Что касается инженерной оснащенности, то требования к ней постоянно повышаются. На сегодняшний день стандартными элементами дома бизнес-класса уже стали тихие лифты, места под установку кондиционеров, приточные клапаны в окнах», - продолжает Михаил Никитин. «К обязательным характеристикам можно отнести фильтры доочистки водопроводной воды. Также уже традиционны для бизнес-класса автономные газовые котельные для отопления и горячего водоснабжения», - добавляет Марина Агеева. В «Артхаусе» дополнительно предусмотрена многозональная система кондиционирования «чиллер-фанкойл» с поквартирной разводкой и размещением моноблока чиллера на крыше дома, говорит Марина Агеева. «Один из последних трендов – внедрение беспроводных технологий передачи данных со счетчиков», - говорит Михаил Гущин.

«Возможность удобно подъехать и без проблем припарковаться, чувствовать себя в безопасности, иметь профессиональную управляющую компанию», - перечисляет минимальный набор требований к элементам общедомового комфорта Михаил Никитин. «Стандартное решение – подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте. Допустимым считается отношение количества мест в таком паркинге к числу квартир в доме на уровне ½. Застройщики, впрочем, превышают этот показатель. «Под нашим домом расположен один из самых больших паркингов в городе: на 1137 квартир приходится 822 машиноместа», - иллюстрирует Михаил Никитин. В таком случае отношение количества парковочных мест к числу квартир приближается к ¾.

Отличительной особенностью домов бизнес-класса являются продвинутые системы безопасности. «Входы в подъезды оборудуются системами видеодомофонной связи. По периметру комплекса - система круглосуточного охранного видеонаблюдения, при этом жильцы могут также следить за происходящим со своих смартфонов или ПК. Территория внутреннего двора закрыта от машин. Въезды и калитки – с электронными системами доступа», - приводит пример такой системы на примере проекта Riviere Noire Ольга Аветисова. В домах бизнес-класса могут присутствовать консьержи в парадных и охрана на прилегающей к дому территории. Покупатели квартир ожидают также разделения потока жильцов и посетителей коммерческих помещений.

Что касается бытовой инфраструктуры, то наиболее часто встречающийся вариант – встроенный детский сад, иногда – кабинет врачей. Может быть также предусмотрен консьерж-сервис – специальная служба, оказывающая помощь в решении бытовых вопросов и заказе услуг в сторонних организациях.

Отдельная составляющая проекта бизнес-класса - благоустройство придомовой территории. «Грамотный ландшафтный дизайн – не просто тренд, но must have для любого качественного жилого комплекса независимо от его класса. С асфальтом под окнами дома сегодня вынужденно мирятся только жители закадья и уж совсем бездумных жилмассивов эконом-класса в городе», - восклицает Марина Агеева.

«Проектов, в которых девелопер предусматривает особую инфраструктуру для жильцов, на рынке по-прежнему немного, это прерогатива скорее элитных проектов, чем бизнес-класса, - говорит Михаил Гущин. - Например, в нашем проекте Futurist предусмотрены переговорные, где можно провести важную встречу; wellness-зона, куда можно пригласить массажиста или косметолога; свой тренажерный зал». Надо понимать, что наличие собственной инфраструктуры серьезно увеличивает ежемесячный платеж за коммунальные услуги, уточняет при этом Михаил Гущин.

ОЛЬГА АВЕТИСОВА

«Здорово, когда рядом с домом есть деревья, взрослые и большие, а не тоненькие прозрачные трехлетки: мамы с малышами будут рады скамеечкам с тенью возле собственной детской площадки. Всегда красиво выглядят живые цветы, часто - малые архитектурные формы», - говорит Михаил Никитин.

В исторической части города придомовые участки невелики, но и для них есть решения. У того же «Артхауса» - собственная территория с небольшим внутренним двором обретет традиционно петербургское благоустройство: фонари, часы, чугунные скамейки. Дополнительным общественным пространством станет декоративный сад на эксплуатируемой крыше дома.

В «Артхаусе» это соотношение составляет 2/3: на 72 квартиры предусмотрено 46 мест в паркинге, говорит Марина Агеева.